路線価 (2023) 大阪府堺市北区百舌鳥梅町3丁20-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３
価格時点	2023 年
駅名	なかもず駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円／坪 1平米 23万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線及び南海高野線の他、ＪＲ阪和線沿線を含む堺市北東部の住宅地域である。堺市内でも比較的上位の住宅地域で、需要者は二次取得者が中心である。当該地域は、鉄道交通及び生活利便性、住環境に優れているため、堺市内の人気エリアとして住宅需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、土地２００㎡前後で４，０００万円台後半、新築物件はやや規模が小さく、土地１００㎡程度で総額４，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、概ね堺市北東部、主として大阪メトロ御堂筋線沿線の住宅地域。需要者の中心は二次取得者層で、圏外からの需要も認められる。当地域は、大阪都心部に直結する御堂筋線沿線の住宅地域であり、堺市の中でも人気が高い。また、昨今のコロナ禍による売り物件の減少等に伴い需要が競合しやすいため、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心は、土地は２００㎡で４，０００万円台後半、新築戸建は（土地３０坪程度）４，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、規範性のある成約事例から求められており、高い説得力が認められる。収益価格は、投資採算性に見合った賃料設定は困難であるため、やや低位に求められた。取引も自用目的が中心であるため、収益性が価格に及ぼす影響は低いと考えられる。よって、市場の事態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格はなかもず駅勢圏を中心とした住宅地の取引事例から比準している点で説得力を有する。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。近隣地域においては自用目的での取引が支配的であり、収益性よりも居住快適性に優先されること等を鑑み、本件では、市場実態に適合した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討結果も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	なかもず駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	景観地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)御堂筋線「なかもず」エリアの住宅地で、良好な住環境から、堺市内の住宅地における市場競争力は今後も維持されると予測する。北区内でも人気の住宅地域として、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)戸建住宅用地としては中規模以上の敷地が多いことから、将来的には徐々に土地の細分化が進み、地価水準は細分化された新規分譲地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 76万380円 1平米 23万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 76万380円 1平米 23万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支えもあって、不動産取引件数は回復しており、住宅需要は堅調に推移している。 (2)北区の人口は微減傾向、高齢化率は概ね横ばいが続いている。不動産市況は、総じて新規供給が減少している反面、需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)御堂筋線「なかもず」エリアで、大規模商業施設からも徒歩圏内に存している。価格形成に影響を及ぼす、地域要因の大きな変動は見受けられない。 (2)地下鉄御堂筋線「なかもず」駅徒歩圏で居住環境の良好な住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による競争力の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	507 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,019 円／平米 90万2,601 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,043 円／平米 88万9,456 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,363 円／平米 75万8,274 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	507 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,360 円／平米 75万1,652 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,081 円／平米 74万812 円／坪
標準価格 平米 坪	22万769 円／平米 72万9,862 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	513 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万631 円／平米 76万2,466 円／坪
推定価格 平米 坪	24万290 円／平米 79万4,399 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,942 円／平米 74万352 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	505 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区百舌鳥梅町３丁２０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,654 円／平米 81万2,132 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,086 円／平米 82万172 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,329 円／平米 79万7,834 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情