路線価 (2023) 大阪府堺市北区新金岡町2丁5-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区新金岡町２丁５番９
価格時点	2023 年
駅名	新金岡駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4億4,600万 円 (1899 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4億4,600万 円 (1899 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円／坪 1平米 23万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市及び周辺市区のマンション適地の存する圏域で、主たる需要者はマンション開発事業者である。御堂筋線各駅徒歩圏は大阪市内へのアクセスに優れエンドの人気が高い。新築だけでなく中古マンション価格も上昇しており、マンション素地価格も合わせて上昇している。立地の良いマンション適地は希少性があることから開発業者間での競合が激しく高額の取引もみられる。需要の中心価格帯は立地や規模等によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は、堺市及び隣接周辺市における街路条件・利便性・環境が類似する住宅地域と判定した。需要者は、地場不動産業者のみならず大手不動産業者による参入も見込まれる。不動産市場は全般に回復基調にあるなか、マンション用地については、特に地下鉄御堂筋沿線では、その稀少性から開発業者間での取得競争が激しく、地価は強含んでいる。取引における中心価格帯は、立地等により大きく異なるが、近隣地域では坪７０～８０万円の水準と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は各駅から徒歩圏のまとまった規模の宅地の取引事例から求められており、市場性を適切に反映している。開発法による価格は、対象標準地に最有効使用のマンションを建築し分譲することを想定し求められ、開発事業者の投資採算性を反映している。主たる需要者は開発事業者であり、当該需要者の重視する投資採算性に即応した開発法による価格は説得力があり、本件では開発法による価格を中心に比準価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、開発法価格は対象標準地においてマンション開発を行うことを想定し求めたものであり、開発事業者の事業採算性を反映した説得力の高い価格である。対象標準地の最有効使用は中層の分譲マンション用地であり、需要者はマンション開発を前提とする不動産業者と把握されることから、開発法価格を中心に、比準価格を関連付けることにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新金岡駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	574.4 坪 (1899 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区新金岡町２丁５番９
標準地の範囲
東	60 m
西	75 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	55 m
面積	1900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)公営住宅、マンションの建ち並ぶ共同住宅地域である。公営住宅は建替え時期を迎えており、「新金岡地区（新金岡１丁から５丁）」では建替えに伴う公営住宅の集約化・余剰土地の有効活用等の新たな動きがみられる。 (2)中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられず、今後も現況を基調とし推移していくものと見通される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層分譲マンション用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2019年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、北区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。 (2)景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市場においては、全般に回復基調にあり、北区においても、概ね順調に回復している。
地域要因
(1)御堂筋線各駅徒歩圏のマンション需要は高く、新築分譲価格だけでなく、中古マンションについても価格が上昇している。 (2)中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、最寄り駅前に商業施設「そよら新金岡」が令和３年７月に開業し、エリア全体の利便性が向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	514 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区新金岡町２丁５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万633 円／平米 86万1,653 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,938 円／平米 83万6,213 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,667 円／平米 75万2,667 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	513 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区新金岡町２丁５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万631 円／平米 76万2,466 円／坪
推定価格 平米 坪	24万290 円／平米 79万4,399 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,048 円／平米 76万3,845 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	511 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区新金岡町２丁５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,916 円／平米 80万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,899 円／平米 97万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,526 円／平米 79万1,873 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	514 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区新金岡町２丁５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,969 円／平米 104万7,900 円／坪
推定価格 平米 坪	33万3,174 円／平米 110万1,473 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,023 円／平米 83万3,188 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情