路線価 (2023) 大阪府堺市北区中百舌鳥町1丁85-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５
価格時点	2023 年
駅名	なかもず駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5,820万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,820万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万9,806 円／坪 1平米 25万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線及び南海高野線の他、ＪＲ阪和線沿線を含む堺市北東部の住宅地域である。堺市内でも上位の住宅地域で、需要者は二次取得者が中心である。当該地域は、人気エリアとして市場競争力が高く、標準地の北方で新規分譲マンションが建築中と緩やかに発展している。取引の中心となる価格帯は、土地２００㎡前後で５，０００万円前後、新築物件はやや規模が小さく、土地１００～１２０㎡程度で総額４，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は大阪メトロ御堂筋線等の各沿線で堺市北区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住する一次及び二次取得者であり、圏外からの流入も見られる。「なかもず」駅勢圏の住環境の良好な当地域は、人気が高く、需要は堅調であるなど地価は上昇傾向にある。供給数が少ないことから高値での取引も見られる。近年、敷地の細分化が進んでいることから、市場の中心価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建で４，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、「なかもず」駅勢圏の規範性のある成約事例から求められており、高い説得力が認められる。収益価格は、当該地域の賃貸市場においては投資採算性に見合った賃料設定は困難であるため、やや低位に求められた。取引は、居住の快適性を志向する自用目的が中心で、収益性が価格に及ぼす影響は低いと考えられる。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域である。戸建住宅建設目的での需要が中心であり、需要者は快適性を指標として取引を行う。比準価格はこれら需要者の行動を反映した価格であり説得力がある。なお、周辺で形成されている賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	なかもず駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「なかもず」エリアの中でも閑静な住宅地で、良好な住環境、品等は今後も維持されると予測する。北区内でも市場競争力が強く、高い住宅需要から地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。住宅需要は高水準を維持していることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支えもあって、不動産取引件数は回復しており、住宅需要は堅調に推移している。 (2)当区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は増加している。低金利政策等の継続により、住宅需要は全般的に底堅く推移している。
地域要因
(1)生活利便性に優れた閑静な住宅地域として、堺市内でも人気が高い地域である。価格形成に影響を及ぼす、地域要因の大きな変動は見受けられない。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、利便性及び住環境が良好な地域であることから需要は堅調である。
個別的要因	(1)南向きの画地であり、日照面での優位性が認められるが、競争力の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	514 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,976 円／平米 81万3,197 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,879 円／平米 83万2,712 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,191 円／平米 80万683 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	507 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万539 円／平米 92万7,462 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,092 円／平米 90万9,454 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,588 円／平米 78万8,772 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	507 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,453 円／平米 78万1,714 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,496 円／平米 79万1,774 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,637 円／平米 81万2,076 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	514 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,246 円／平米 83万3,925 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,777 円／平米 84万5,599 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,490 円／平米 78万5,142 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情