路線価 (2023) 大阪府堺市北区中長尾町2丁60-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区中長尾町２丁６０番３外
価格時点	2023 年
駅名	堺市駅 から 490m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,830万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,860万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円／坪 1平米 21万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び大阪メトロ御堂筋線沿線を中心とする堺市北部の住宅地域である。需要者の中心は、堺市及び近隣市域に居住する一次・二次取得者である。標準地周辺は、快速停車駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域で、大規模商業施設にも程近いため、住宅需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地１００㎡前後で２，０００万円前後、新築物件で３，０００万円台半ばから後半である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線・大阪メトロ御堂筋線等沿線の堺市北区及び周辺市域の住宅地域である。需要者は圏内に居住する一次取得者及び二次取得者である。標準地は最寄駅から徒歩圏内に位置し、交通利便性に優れ、居住環境が良好な住宅地域であるため、需要が大きく地価は上昇傾向にある。当該地域の取引の中心は、新築建売住宅（土地１００㎡前後）で３，９００万円から４，１００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、ＪＲ阪和線沿線駅を最寄り駅とする規範性のある成約事例から求められており、当該地域の取引市場の実態をよく反映している。収益価格は、標準地の画地規模が小さく、共同住宅の建設は困難であるため試算しなかった。自用目的の取引が中心で、収益性が価格に及ぼす影響は殆どない。よって、規範性がある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と価格牽連性の高い堺市北区のＪＲ阪和線沿線の住宅地に係る事例を採用し求められており、市場性を適切に反映し信頼性は高い。一方、収益価格については対象標準地に収益物件を想定することは投資採算性から合理的でないため、試算しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	堺市駅南方
距離	490 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	11 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅の中に店舗が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定建築線８ｍ
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区中長尾町２丁６０番３外
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、５．４ｍ市道指定建築線幅員８ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	指定建築線８ｍ
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)快速停車駅から徒歩圏内の住宅地域である。地域要因の大きな変動はなく、現在の環境が維持されると予測する。利便性良好な住宅地域として需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)快速停車駅から徒歩圏内の交通接近性に優れた住宅地域であり、地域の特性に変動はなく現状を維持すると見込まれる。一定の需要があるため、今後地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支えもあって、不動産取引件数は回復しており、住宅需要は堅調に推移している。 (2)経済情勢は、物価高や円安が進行する中、ウィズコロナの新たな段階への移行が見られる。また、住宅建設の動向は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす、地域要因の大きな変動は見受けられない。 (2)快速停車駅から徒歩圏の利便性等を反映し不動産需要は高く需給は安定している。
個別的要因	(1)南向きの画地であり、日照面での優位性が認められるが、競争力の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	508 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中長尾町２丁６０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,534 円／平米 80万5,123 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,616 円／平米 78万8,864 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,013 円／平米 65万7,937 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	505 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中長尾町２丁６０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,247 円／平米 40万7,455 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,370 円／平米 51万6,959 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,607 円／平米 67万3,125 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	515 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中長尾町２丁６０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,030 円／平米 48万9,387 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,177 円／平米 48万9,873 円／坪
標準価格 平米 坪	19万459 円／平米 62万9,657 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	506 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中長尾町２丁６０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,694 円／平米 69万9,860 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,605 円／平米 68万3,036 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,326 円／平米 69万2,032 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情