路線価 (2023) 大阪府堺市北区北花田町3丁23-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区北花田町３丁２３番１０
価格時点	2023 年
駅名	北花田駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2億1,600万 円 (921 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2億1,600万 円 (921 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円／坪 1平米 23万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線沿線の共同住宅適地地域。需要者は、不動産業者や節税を目論む富裕層が中心。大阪都心部に直結する御堂筋線沿線にあって、史上最低水準にある低金利要因や相続税制を背景に不動産業者や個人による収益用地或いは収益用マンションの取引は活発であり、コロナ禍のもと売り物件が減少していることも相まって需要が競合しやすい状況にある。なかもず駅圏の収益用マンション適地では１種坪当り７０万円超の取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、堺市北区及び隣接区域を中心とする住宅地域である。画地規模が大きい住宅地であり、総額面から需要者の中心は不動産業者、投資家等となる。都心接近性に優れた御堂筋線北花田駅から徒歩圏内の住宅地域であり、商業施設等の利便施設への接近性も良好であるため需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、規模等により取引の価格帯が異なるため、見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は立地、規模等が近似する取引事例を豊富に収集し得なかったためバラツキが生じたが、現実の取引市場を踏まえた実態的な試算価格である。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。収益用マンションが多い当地域的特性と収益用不動産の取引も多い現下の市場特性に鑑みれば、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替、競争等の関係にある信頼性の高い事例を採用しており、市場性を反映した規範性の高い価格が求められた。収益価格は共同住宅の賃貸を想定したが、比準価格に比しやや低位に求められた。これは、対象地域の価格上昇が賃料の上昇を上回り、適切な賃料水準の把握が困難であることによる。本件では、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北花田駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	278.6 坪 (921 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の共同住宅や事業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区北花田町３丁２３番１０
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層の共同住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	34 m
面積	920 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	イオンモール堺北花田からほど近く、ファミリー向け賃貸マンションが多い住宅地域
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)節税目的で建築された中低層の賃貸マンションが多い現状の地域的特性のまま推移するとともに、地価水準は長期的にはそれらへの投資採算性に軸足を置いた価値形成がなされていくものと予測する。 (2)中低層の共同住宅、事業所等が見られる住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏内で利便性が高いことから売買市場の需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当北区の世帯数は継続して増加、人口はここ数年社会増減が一進一退、自然減は継続、高齢化率は堺市７区の中で最も低く推移している。 (2)北区人口は微減傾向にあり、高齢化率は横ばい傾向にある。土地取引件数は直近で微減している。住宅地需要は利便性の高い地域を中心に堅調である。
地域要因
(1)容積率３００％の大通り沿いであるが、同じ北花田町３丁地区内では坪当り１２０万円台の賃貸マンション用地の取引が見られなど、需要は依然旺盛。 (2)北花田駅徒歩圏内の共同住宅や事業所等が見られる住宅地域で、特段の地域要因の変動はない。利便性の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)分譲マンション用地としては画地規模が小さく、専ら賃貸マンションや戸建住宅開発用地、クリニック等の事業所併用住宅用地としての効用が支配的。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	511 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区北花田町３丁２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,916 円／平米 80万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,899 円／平米 97万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,486 円／平米 85万4,555 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	513 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区北花田町３丁２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万631 円／平米 76万2,466 円／坪
推定価格 平米 坪	24万290 円／平米 79万4,399 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,695 円／平米 81万2,268 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	514 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区北花田町３丁２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万633 円／平米 86万1,653 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,938 円／平米 83万6,213 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,571 円／平米 81万1,858 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市北区北花田町３丁２３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,465 円／平米 69万2,491 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,869 円／平米 68万7,215 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,823 円／平米 77万3,019 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情