路線価 (2023) 北海道札幌市東区苗穂町13-10-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２
価格時点	2023 年
駅名	苗穂駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円／坪 1平米 6万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区を主に札幌市内の工業地域一円。需要者は工場、営業所、倉庫等を目的とする工業系企業等が中心である。新型コロナの影響によるネット注文の増加から物流関連需要が堅調で、純粋な流通関連の工業地ではないが、国道沿いで交通アクセスが比較的良好な工業地である当該近隣地域の地価は上昇傾向が続いている。需要の中心価格帯は取引が少ないため把握はし難いが、土地単価は６５，０００円～７０，０００円／㎡程度と思われる。 (2) 同一需給圏は、札幌市内の工業地域であり、主な需要者は地元の製造業者、流通業務の拠点施設を目的とする運輸事業者、倉庫業を営む法人等である。標準地周辺は幹線道路沿いに存し、市街地及び高速道路ＩＣへのアクセスも比較的良好であることから、コロナ禍においても物流施設地を中心に需要は堅調である。取引の中心価格帯は規模等の条件により異なり、総額の特定は困難であるが、土地単価は６万円／㎡台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は国道沿いの工場、営業所、倉庫等が建つ工業地域で、地域内の建物は大半が自用である。工場等の賃貸需要は殆どなく賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は断念した。比準価格は広域的に収集した事例からの試算となったが売買市場の実態を反映した価格と判断される。よって本件においては、前年価格からの推移等をも勘案の上、取引市場の実態を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地に存し、再調達原価が把握できないことから積算価格は試算しなかった。また、自己使用を目的とした需要者が中心であり、価格形成は取得に要する費用性に主眼が置かれ、収益性に基づく価格形成がされる地域ではないことから、収益価格の試算はしなかった。そこで市場における実証的な価格である比準価格を中心に再検討を加え、単価と総額との関連の適否の検討を行い、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	苗穂駅東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	210.5 坪 (696 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、営業所、倉庫等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	営業所用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	39 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの工場、営業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。純粋な流通関連の工業地ではないが、新型コロナの影響による物流関連の需要増の影響から地価は上昇傾向が続くと予測する。 (2)地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。一般的要因の影響を受けつつも、物流関連施設地等への需要が比較的好調なことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	営業所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2022年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における新生活様式が定着した影響から流通関連の工業地への需要が引き続き堅調で、総体的に工業地の地価は上昇傾向が続いている。 (2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。
地域要因
(1)大きな変動要因はない。流通関連の工業地需要が堅調な中、国道沿いで中心部に近い立地性から地価は上昇傾向で推移したが、上昇率は縮小した。 (2)特に大きな変動要因はないが、幹線道路沿いの工業地域として、物流関連施設地等に対する需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,645 円／平米 8万8,088 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,143 円／平米 17万8,997 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,843 円／平米 22万983 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,912 円／平米 21万4,599 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,156 円／平米 21万2,100 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,533 円／平米 22万3,264 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,878 円／平米 12万8,531 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,811 円／平米 13万1,615 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,462 円／平米 21万9,723 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町１３丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,495 円／平米 19万78 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,131 円／平米 18万2,263 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,151 円／平米 22万2,001 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	20 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情