路線価 (2023) 大阪府堺市北区中百舌鳥町2丁92外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外
価格時点	2023 年
駅名	なかもず駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	8億8,500万 円 (1180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万9,500 円 1平米 75万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	8億7,300万 円 (1180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 244万6,440 円／坪 1平米 74万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市内に存する最寄駅から徒歩圏の商業地域一円と広域的に判定した。主な需要者は、店舗兼共同住宅等の開発を目的とした開発業者や不動産業者、投資会社である。駅前商業地として利便性や繁華性が高く、高容積率を有することから、店舗やマンション用地としての需要は高い。当該圏域における取引の中心となる価格帯については、立地性や画地規模等によりばらつきがあり、市場を大きく上回る高値での取引も見受けられ、把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は、堺市及び周辺市区の商業地域である。対象標準地は大阪メトロ御堂筋線の始発駅であるなかもず駅前ロータリーに面し規模も大きく、典型的な需要者は資金力を有する開発業者、投資法人等である。立地に優れた物件への投資状況は積極的で、不動産需要は旺盛である。周辺商業地域で近年複数の大型物件の着工・完工が見込まれている。なお、立地条件、規模等により取引される価格にはバラツキがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存し、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し低位に求められたが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は代替競争関係にある商業地事例から求められ、現実の不動産取引市場を反映している。収益価格は対象標準地に店舗・事務所兼共同住宅を新築し賃貸することを想定し収益性を反映している。対象標準地は駅前ロータリーに存するシンボリックな不動産であり、収益性より市場性を重視して価格が形成されると考えられ、市場性を実証的に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	なかもず駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	356.9 坪 (1180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画等
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外
標準地の範囲
東	130 m
西	120 m
南	80 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	31 m
奥行き	39 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画等
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前に中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。なかもず駅周辺のマンション用地の需要は高く、地価は上昇している。特段の地域要因の変化は見られず、今後も概ね現況を維持していくものと予測される。 (2)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も現状を維持すると見込まれる。立地に優れ不動産需要は旺盛で当面地価は上昇傾向で推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗・事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 254万5,620 円 1平米 77万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2022年	1坪 229万4,364円 1平米 69万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 254万5,620円 1平米 77万円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2019年	1坪 229万4,364円 1平米 69万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動産市場は回復している。利便性や繁華性の良好な地域の地価上昇は継続しており、上昇幅は拡大している。 (2)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、北区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅前に中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺ではマンション開発が活発化している。特段の地域要因の変動は認められない。 (2)大阪メトロ御堂筋線なかもず駅は南海高野線中百舌鳥駅とも近接し、近隣地域は利用者の多い駅前商業地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	504 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万376 円／平米 215万143 円／坪
推定価格 平米 坪	66万3,806 円／平米 219万4,543 円／坪
標準価格 平米 坪	76万8,294 円／平米 253万9,980 円／坪
査定価格 平米 坪	80万7,000 円／平米 266万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	515 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,486 円／平米 202万1,573 円／坪
推定価格 平米 坪	64万1,436 円／平米 212万587 円／坪
標準価格 平米 坪	77万7,498 円／平米 257万408 円／坪
査定価格 平米 坪	81万6,000 円／平米 269万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	508 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,579 円／平米 198万8,820 円／坪
推定価格 平米 坪	60万5,757 円／平米 200万2,633 円／坪
標準価格 平米 坪	74万9,699 円／平米 247万8,505 円／坪
査定価格 平米 坪	78万7,000 円／平米 260万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	515 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万7,513 円／平米 167万7,838 円／坪
推定価格 平米 坪	49万1,079 円／平米 162万3,507 円／坪
標準価格 平米 坪	69万7,555 円／平米 230万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	73万2,000 円／平米 241万9,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情