路線価 (2023) 大阪府堺市北区南花田町416-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区南花田町４１６番１１
価格時点	2023 年
駅名	北花田駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市及び大阪府南部を含む内陸型工業地域。需要者は地元中小企業が中心であるが不動産開発事業者とも競合関係にある。継続する低金利要因やＥコマースの進展を背景に、運輸条件や操業環境に優る物流施設用地では公的価格を大きく上回る価格での取引が見られ、さらには令和２年３月の阪神高速大和川線の全線開通を受けて操業環境はますます高まっている。画地規模や道路条件により取引価格はまちまちであるが、坪当り４０万円前後が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、堺市及び周辺市域の工業地域で、典型的な需要者は自己利用目的の中小規模の事業者である。住宅地としては駅から遠く選好性は劣るが分譲開発目的の需要も考えられる。この一年、収益に持ち直しが見られる企業と悪化が続く企業の二極化がみられるなか、工場用地の新規取得価格は概ね上昇基調にある。なお、工場地は規模や立地により取引される価格にバラツキが大きいが、需要の中心は坪３５～４５万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当標準地と同様に堺市内に存する工業用地としての効用を有する土地に係る売買実例と比準している点で説得力を有する。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。自用目的での取引が大半を占めている当地域の市場特性に鑑みれば、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめるのが妥当と判断し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある工場地に係る取引事例から求められ、現実の不動産取引市場を反映し説得力が高い。一方、収益価格は対象標準地に新たに工場を建築し賃貸することを想定し求められたが、自用目的の取引が中心で工場の賃貸投資市場は成熟していないことから低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北花田駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場の中に一般住宅も混在する工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区南花田町４１６番１１
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	府道堺大和高田線へ約１００ｍ、国道３０９号へ約２．０ｋｍ
街路	９．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件が比較的良いことから今後も工業地域として熟成していくとともに、地価水準は需要が旺盛なまとまった規模の土地取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。 (2)住宅地が混在する工業地域として当面現状のまま推移すると予測する。円高・物価高等景気の下振れリスクが懸念されるも、工場地需要と共に周辺住宅地の影響も受け地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大阪府鉱工業生産指数は２０２１年は２年ぶりに上昇したものの、２０２２年は低調に推移、在庫指数は上昇傾向にある。 (2)新型コロナ後、この一年収益が回復傾向にある企業と依然収益が低下し続けている企業の二極化が見られる。都市に近い大型物流施設のニーズは強い。
地域要因
(1)小規模金属加工工場や倉庫等が多い工業地域であり、工業地価を牽引している大規模物流用地等の目立った取引はあまり見られない。 (2)令和２年３月に約２Ｋｍ北西方に阪神高速大和川線常盤出入口が開通し利便性が向上している。その他地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)約４５坪の土地で個人事業者等による需要が見込める反面、貸し工場等の賃貸需要とも競合関係にある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	511 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市北区南花田町４１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万997 円／平米 40万16 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,979 円／平米 44万6,241 円／坪
標準価格 平米 坪	12万949 円／平米 39万9,857 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	509 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区南花田町４１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万995 円／平米 40万9 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,115 円／平米 40万406 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,011 円／平米 38万3,532 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	507 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市北区南花田町４１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,297 円／平米 39万1,090 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,609 円／平米 40万2,039 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,579 円／平米 35万8,962 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	505 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市北区南花田町４１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,179 円／平米 38万782 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,404 円／平米 39万1,444 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,523 円／平米 39万1,837 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	508 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区南花田町４１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,396 円／平米 51万433 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,160 円／平米 51万2,959 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,867 円／平米 50万5,378 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情