路線価 (2023) 大阪府堺市美原区北余部660-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市美原区大阪府堺市美原区北余部６６０番９外
価格時点	2023 年
駅名	初芝駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は美原区及び東区に存する南海高野線沿線の一般住宅を中心とする住宅地域であると判定した。需要者の中心は自己利用を目的とした地元に地縁を有する一般個人である。最寄駅から距離を有する地域であり、バス便となることから利便性はやや劣るものの、隣接区と比べ安価であり、その値頃感から需要は安定的で、新型コロナ関連の影響は小さい。当該圏域における需要の中心は、土地１００㎡程度の新築戸建住宅で２０００～２５００万円となっている。 (2) 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者であり、圏外からの転入は少ない。標準地は最寄駅からのバス便地域で交通利便性に劣るが、車利用による生活利便性は確保されているため、需給は安定しており、地価はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は８０から１００㎡程度で７００万円から９００万円程度、新築戸建物件は２，１００万円から２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性を目的とした取引はほとんど見られず、自己利用目的の取引が中心となっていることから、収益物件の建築の想定は現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は、南海高野線沿線の住宅地の取引事例から求められており、市場性を適正に反映し、説得力は高い。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ宅地域であり、需要は賃貸需要よりも一次取得者による自用のための居住用物件の需要が中心である。このため、収益性よりは自己利用による居住の利便性が重視され、価格水準が形成される地域と判断できるため、収益還元法の適用は行わなかった。このため、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	初芝駅東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市美原区大阪府堺市美原区北余部６６０番９外
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が多い住宅地域である。地域要因の特段の変化は認められず、今後も概ね現況を維持しながら推移するものと予測される。 (2)中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に大きな変動はない。地域は交通接利便性に劣り需給は強くないが、価格水準が手頃であるため、値頃感による一定の需要があり、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動産市場は回復している。周辺区域の地価上昇の影響から、地価は緩やかな上昇で推移している。 (2)経済情勢は、物価高や円安が進行する中、ウィズコロナの新たな段階への移行が見られる。また、住宅建設の動向は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)美原区の最寄駅から徒歩圏外に存する中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地である。特段の地域要因の変動は認められない。 (2)最寄り駅から徒歩圏外の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	506 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市美原区北余部６６０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,456 円／平米 34万8,638 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,545 円／平米 36万2,156 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,324 円／平米 28万5,387 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,100 円／平米 29万1,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	509 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区北余部６６０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,663 円／平米 35万9,240 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,125 円／平米 35万7,461 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,079 円／平米 27万7,965 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	503 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区北余部６６０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,342 円／平米 28万8,753 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,314 円／平米 28万5,354 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,994 円／平米 27万4,378 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,700 円／平米 28万18 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	503 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区北余部６６０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,226 円／平米 25万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,066 円／平米 25万4,780 円／坪
標準価格 平米 坪	8万277 円／平米 26万5,396 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情