路線価 (2023) 大阪府堺市美原区南余部251-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市美原区大阪府堺市美原区南余部２５１番７
価格時点	2023 年
駅名	北野田駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	928万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	928万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,275 円／坪 1平米 8万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線沿線各駅より徒歩圏に存する小規模住宅の建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次取得者層であり、区内では比較的利便性が良好な住宅地域であるため需要は安定的である。取引の中心となる価格帯は土地・建物１００㎡前後の新築建売住宅で概ね２５００～２７００万円程度であるが、近隣地域の東方近接では近年都市計画道路大阪河内長野線が供用開始となっており、利便性が向上し地価が上昇傾向にある。 (2) 同一需給圏は、堺市美原区及び隣接区内の南海高野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、堺市域に地縁を有する個人であり、圏域外からの転入者は少ない。急行停車駅である北野田駅から徒歩圏内の住宅地域であり、一昨年に都市計画道路が供用開始して利便性が向上したことから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は土地１００㎡前後の新築建売の場合で２６００万円～２８００万円台程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資目的である共同住宅等の収益物件は認められない。また、地域内の取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集し得た。当該地域は小規模の戸建住宅地域であり、取引は自己使用目的を中心とするもので、賃貸需要は転勤等のみで賃貸市場が未成熟と判断されたことから、収益還元法については非適用とした。本件では、市場性を反映し、実証的で規範性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北野田駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市美原区大阪府堺市美原区南余部２５１番７
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅よりやや遠い住宅地域である。東方至近で近年都市計画道路が供用開始となり利便性等が向上していることから、地価は上昇傾向となっている。 (2)駅徒歩圏内の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。都市計画道路が供用開始したことにより利便性が向上しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスによる不動産市場への影響は見られなくなってきており、金融緩和の効果等も相まって不動産需要は順調に回復している。 (2)美原区の人口は微減傾向であり、高齢化率は微増している。土地取引件数は直近で増加している。住宅地は利便性の高い地域で需要が回復している。
地域要因
(1)近隣にて近年都市計画道路が供用開始されており、利便性等が向上していることから地価は若干の上昇傾向にある。 (2)最寄り駅徒歩圏内の戸建住宅地域である。供用開始された都市計画道路の影響で接近性、利便性等が向上し、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	509 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区南余部２５１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,301 円／平米 27万5,393 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,522 円／平米 26万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,096 円／平米 28万7,939 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	503 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区南余部２５１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,342 円／平米 28万8,753 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,314 円／平米 28万5,354 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,807 円／平米 29万290 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,800 円／平米 29万267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	503 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区南余部２５１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,226 円／平米 25万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,066 円／平米 25万4,780 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,875 円／平米 29万515 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,900 円／平米 29万597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区南余部２５１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万61 円／平米 33万802 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,501 円／平米 31万9,032 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,490 円／平米 28万9,242 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	509 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区南余部２５１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,224 円／平米 20万2,407 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,183 円／平米 20万8,883 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,149 円／平米 28万8,115 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情