路線価 (2023) 大阪府堺市美原区真福寺279-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市美原区大阪府堺市美原区真福寺２７９番１
価格時点	2023 年
駅名	河内松原駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,783 円 1平米 6万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,122 円／坪 1平米 6万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は美原区及びその周辺市区内において、主として中規模住宅が多く見られる住宅地域と判定した。需要者の中心は地縁を有する個人等、上記圏内に居住する一次、二次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。当該地域の住環境は概ね普通であるが、最寄駅、生活利便施設からはやや距離があり、自家用車、バス移動が主な地域である。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で２，２００万円程度と把握されるが、同規模の新築分譲住宅は少ない。 (2) 同一需給圏は、美原区及び隣接市区（東区・松原市等）内に存する南海高野線・近鉄南大阪線沿線より徒歩圏外の中規模住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次取得者層である。当地域は、最寄駅より遠く利便性等に劣ることや旧集落であること等により取引は静態的であり、地価も横ばい傾向にあると思われる。市場の中心価格帯は土地１００㎡程度の新築分譲戸建住宅で概ね２０００万円から２５００万円となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主とする住宅地域に存し、自己使用が中心で収益性が価格形成に影響を及ぼす程度は低い。また、賃貸市場が未成熟で投資採算性に見合う共同住宅の建築も困難である為、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域内において、信頼性の高い取引事例を多数収集して試算し得た。従って、市場性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資目的である共同住宅等の収益物件は認められない。また、地域内の取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内松原駅南方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多く見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市美原区大阪府堺市美原区真福寺２７９番１
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が多い住宅地域で地域に特段の変動はなく、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺利便性を有する地域の地価上昇基調、現行の価格水準等から地価水準は安定的に推移すると予測する。 (2)当地域は中規模住宅が建ち並ぶ最寄駅より徒歩圏外の旧集落の住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,783 円 1平米 6万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万7,122 円 1平米 6万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)美原区の人口は微減傾向。ウィズコロナの下で各種政策等の効果もあり、景気は持ち直しており、現時点で新型コロナの影響は限定的である。 (2)新型コロナウィルスによる不動産市場への影響は見られなくなってきており、金融緩和の効果等も相まって不動産需要は順調に回復している。
地域要因
(1)最寄駅から距離のある既成住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はない。利便性に劣るも居住環境は普通程度で地価は概ね横ばい傾向である。 (2)中規模戸建住宅を中心とする旧集落の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	509 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区真福寺２７９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,224 円／平米 20万2,407 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,183 円／平米 20万8,883 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,159 円／平米 22万5,334 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	509 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区真福寺２７９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,929 円／平米 16万5,065 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,477 円／平米 18万3,407 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,804 円／平米 24万690 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	509 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区真福寺２７９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,716 円／平米 18万891 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,716 円／平米 18万891 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,219 円／平米 22万2,226 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	509 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区真福寺２７９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,301 円／平米 27万5,393 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,522 円／平米 26万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	7万36 円／平米 23万1,539 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	509 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区真福寺２７９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,663 円／平米 35万9,240 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,125 円／平米 35万7,461 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,987 円／平米 23万7,989 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情