路線価 (2023) 大阪府堺市美原区大饗146-57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市美原区大阪府堺市美原区大饗１４６番５７
価格時点	2023 年
駅名	初芝駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円／坪 1平米 8万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、同区及び隣接市区（東区・松原市等）内に存する南海高野線・近鉄南大阪線沿線徒歩圏外の中規模一般住宅地域。需要者は、同一需給圏内の居住者が中心である。最寄駅より遠くやや利便性に劣るものの、周辺区に比し割安感があることから需要は堅調であり、居住環境も良好であるため地価は上昇傾向にある。なお、概ね１００～１５０㎡程度で、土地１，０００～１，５００万円、戸建住宅総額で概ね２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、美原区及びその周辺市区域に存する一般住宅を中心とする住宅地域であると判定した。需要者の中心は自己利用を目的とした堺市及び周辺市域在住の一般個人である。最寄駅からやや距離を有するものの、東区の住宅地に比べ安価で割安感があり、需要は安定的に推移している。また、新型コロナ関連の影響はほとんど見られない。当該圏域における需要の中心は、土地１５０㎡程度で１３００～１５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中規模な戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸用共同住宅等の収益物件はほとんど見受けられない地域である。このため地域内では自己居住を目的とする取引が大半を占めており、共同住宅等の収益物件の建設・賃貸想定が困難であることから、本件においては比準価格を中心として調整を行い、周辺に存する標準地価格等との均衡性も検討の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性を目的とした取引はほとんど見られず、自己利用目的の取引が中心となっていることから、収益物件の建築の想定は現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、美原区及び東区に存する南海高野線沿線の住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し、説得力は高い。以上より比準価格を標準に、周辺標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	初芝駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市美原区大阪府堺市美原区大饗１４６番５７
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域変動要因も認められず、現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)中小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。地域要因の特段の変化は認められず、今後も概ね現況を維持しながら推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスによる不動産市場への影響は見られなくなってきており、金融緩和の効果等も相まって不動産需要は順調に回復している。 (2)コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動産市場は回復している。周辺区域の地価上昇の影響から、地価は緩やかな上昇で推移している。
地域要因
(1)中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)美原区に存する最寄駅からやや距離を有する一般住宅が建ち並ぶ住宅地である。特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区大饗１４６番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,342 円／平米 28万8,753 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,314 円／平米 28万5,354 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,362 円／平米 28万8,819 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	509 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区大饗１４６番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,301 円／平米 27万5,393 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,522 円／平米 26万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,096 円／平米 28万7,939 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	503 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区大饗１４６番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,799 円／平米 23万7,367 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,728 円／平米 23万521 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,297 円／平米 28万5,298 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	512 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市美原区大饗１４６番５７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,520 円／平米 32万5,707 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,230 円／平米 32万4,748 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,471 円／平米 28万9,179 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情