路線価 (2023) 大阪府堺市美原区平尾290-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市美原区大阪府堺市美原区平尾２９０番３
価格時点	2023 年
駅名	河内松原駅 から 5100m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	8,460万 円 (677 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	8,460万 円 (677 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市及び隣接市等の路線商業地である。需要者の中心は地場又はチェーン展開する外食、小売、サービス店舗等の事業者である。国道３０９号沿いに大型商業施設等が新規出店したこともあり、現況は幹線道路沿いの店舗用地等の供給が少なく取引は静態的であるものの、店舗用地等としての需要は高く地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、取引が限定的で少なく、また規模がまちまちであることから把握は困難である。 (2) 同一需給圏は堺市及び周辺市の幹線、準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、店舗、沿道サービス施設等を事業展開する法人である。国道３０９号沿道では大型商業施設が相次いで開業しており、店舗集積が飛躍的に高まっているが、土地の供給が限定的であるため、需要が上回り地価は上昇傾向となっている。市場の中心となる価格帯は、供給が限定的で取引が少ないこと、規模にばらつきがあることから把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が国道沿いの低層の店舗等を中心とする路線商業地域であり、駐車場等を要するため容積率の未消化率が高い地域であること及び収益物件としてよりも自己使用目的の需要・取引が多いこと等に起因するものと考えられる。本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内において価格牽連性のある信頼性の高い事例を採用して、市場性を反映した比準価格を得た。収益価格は、路線商業地域の市場実態を反映しロードサイド店舗の賃貸を想定して試算した。収益価格は比準価格とやや開差を生じたが、これは標準的な賃料水準の把握が困難であることによる。従って、市場性を反映し、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内松原駅南東方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	204.8 坪 (677 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	83 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	265 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市美原区大阪府堺市美原区平尾２９０番３
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	70 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	同一路線上で大型商業施設の出店があり、繁華性等が向上している。
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	83 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	265 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、低層の店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、同一路線上で大型商業施設が出店していることもあり、今後は一層の店舗等の商業施設の集積度が高まるものと思われる。 (2)店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。周辺で大型商業施設が開業したことから繁華性が向上し、今後も路線商業地域として推移するものと予測する。地価水準は店舗集積に伴い上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 13.6 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 13.6 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスによる不動産市場への影響は見られなくなってきており、金融緩和の効果等も相まって不動産需要は順調に回復している。 (2)美原区人口は微減傾向であり、高齢化率は微増している。土地取引件数は直近で増加している。商業地は国道３０９号沿いの商業集積が高まっている。
地域要因
(1)同一路線上で大型商業施設が開業し、今後更に沿道等に店舗等の新規出店等も期待され、路線商業地域としての熟成度が高まっていくものと思われる。 (2)国道沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、同一路線の周辺地域で大型商業施設の開業があり、店舗集積の高まりから地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府堺市美原区平尾２９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,359 円／平米 44万4,191 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,037 円／平米 46万9,574 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,594 円／平米 41万1,908 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	817 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府堺市美原区平尾２９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,945 円／平米 32万3,806 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,944 円／平米 33万415 円／坪
標準価格 平米 坪	12万560 円／平米 39万8,571 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	813 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府堺市美原区平尾２９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,961 円／平米 43万6,263 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,656 円／平米 44万8,479 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,144 円／平米 41万3,726 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	506 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市美原区平尾２９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,324 円／平米 41万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	13万867 円／平米 43万2,646 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,553 円／平米 42万4,996 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	506 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市美原区平尾２９０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,624 円／平米 37万8,947 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,843 円／平米 37万3,059 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,003 円／平米 40万9,954 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情