路線価 (2023) 大阪府堺市美原区丹上475-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市美原区大阪府堺市美原区丹上４７５番１
価格時点	2023 年
駅名	河内松原駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	7,250万 円 (1244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,740 円 1平米 5万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,280万 円 (1244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円／坪 1平米 5万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、堺市を中心とする大阪府下の工業地域である。需要者は、地元の工場事業者や不動産業者である。当該近隣地域は、住宅利用が混在する地域ではあるが、工業地においては、ＥＣ市場や不動産投資市場の拡大を背景に、大型物流施設用地に係る需要の増加の影響を受けて、市場は堅調に推移している。物件の収益性・規模等により取引価格は異なり、取引の個別性も大きいため、中心となる取引規模や価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は堺市及び周辺市域に存する工業地域一円と広域的に判定した。主な需要者は、工場や倉庫等の利用を目的とした地元企業が中心となる。幹線道路や高速道路とのアクセスが良好であり、流通倉庫系の需要は堅調に推移しており、新型コロナ関連の影響は見られない。当該圏域における取引の中心となる価格帯については、立地性や画地規模等によりばらつきがあるが、土地１０００㎡程度で概ね５０００万円～８０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は中小規模の工場や倉庫のほか、一般住宅も見られる工業地域であり、自己利用目的の取引が大半を占めるため、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方、投資物件としての市場は未成熟な状況にあり、収益を目的とした取引が行われることは少なく、収益価格の説得力は劣るものと判断される。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	河内松原駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	376.3 坪 (1244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、一般住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市美原区大阪府堺市美原区丹上４７５番１
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	35 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	50 m
面積	1250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模工場、住宅等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動は見られず、今後も現状を維持すると思われる。工場地需要の高まりから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模工場、一般住宅等が混在する工業地域である。地域要因の大きな変化は見られず、今後も概ね現況を維持していくものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,740 円 1平米 5万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 18万7,120円 1平米 5万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 18万7,120円 1平米 5万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しており、堺市内の工業地需要も堅調に推移している。 (2)不動産市場は回復しており、流通業務等の業務施設用地の需要の高まりから、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)中小工場、一般住宅等が混在する工業地域。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)美原区に存する工場、倉庫、一般住宅が混在する内陸型の工業地である。特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	514 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区丹上４７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,295 円／平米 19万6,029 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,845 円／平米 20万4,460 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,295 円／平米 19万6,029 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	生産緑地地区（生産緑地地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	513 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市美原区丹上４７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,920 円／平米 19万4,790 円／坪
推定価格 平米 坪	6万98 円／平米 19万8,684 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,461 円／平米 19万3,272 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	806 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府堺市美原区丹上４７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,366 円／平米 15万6,592 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,645 円／平米 16万820 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,432 円／平米 18万9,870 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府堺市美原区丹上４７５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,623 円／平米 17万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,765 円／平米 23万643 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,073 円／平米 19万5,295 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	812 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府堺市美原区丹上４７５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,641 円／平米 23万6,845 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,402 円／平米 25万5,891 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,250 円／平米 18万9,269 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情