路線価 (2023) 大阪府岸和田市南町160-42 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 岸和田市大阪府岸和田市南町１６０番４２
価格時点	2023 年
駅名	蛸地蔵駅 から 860m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	889万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,903 円 1平米 8万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	887万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,242 円／坪 1平米 8万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、南海本線を中心とした岸和田市を中心とする住宅地域と判断した。需要者は岸和田市内に地縁のある居住者が中心である。コロナ禍による影響は軽微で、地価動向は全体的に落ち着いている。海側エリアの住宅地も地価は底打ちし、静態的に推移している。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地１００㎡程度で、総額２５００万円～３０００万円台前半となっている。 (2) 同一需給圏は、南海本線沿線で岸和田市及び隣接市町内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地域であるため圏外からの転入者は少なく、市内居住者が中心である。需給動向に大きな変動は見られないが、海側エリアにおいては津波の懸念が依然残り、地価水準はやや下落傾向にある。なお、新築戸建住宅（敷地３０坪）の取引価格は、総額２５００万円から２８００万円程度。中古物件（同）では、総額１８００万円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅から徒歩圏内の海側エリアに開発された住宅地域で、利便性及び快適性等の要因を重視した自己使用目的の取引が中心である。また、戸建住宅の賃貸借市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、市場性を反映した実証性及び説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺では自用目的の取引が中心で、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるほか、対象標準地の画地規模から投資採算性に見合った収益物件の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。なお、市場実態を反映した取引価格に基づく比準価格は市場性を反映しており、高い規範性が認められる。したがって、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蛸地蔵駅北西方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の建売住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岸和田市大阪府岸和田市南町１６０番４２
標準地の範囲
東	90 m
西	40 m
南	65 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.6 m
奥行き	10.4 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海側エリアに開発された住宅団地である。地域要因に大きな変化は見られず、今後も現状通り推移してくものと予測される。地価は概ね静態的に推移している。 (2)戸建住宅を中心とする新興住宅地域であり、今後も現状の住環境のまま推移すると予測する。需給動向に大きな変動は見られないが、選好性に劣る海側の住宅地につき、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万3,903 円 1平米 8万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万3,242 円 1平米 8万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万3,903円 1平米 8万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万3,903円 1平米 8万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万3,242円 1平米 8万8,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 29万3,903円 1平米 8万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)岸和田市の人口は減少、高齢化率は上昇している。地価動向は総じて横ばい傾向にあり、立地性による二極化が続いている。 (2)世界的なインフレ、終息がみえないコロナ禍、米国・欧州の利上げ等により不動産市場全般にかかる不透明性は高まっている。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)価格形成要因に影響を与える特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成要因に影響を与える特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	607 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市南町１６０番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,084 円／平米 32万4,266 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,312 円／平米 31万1,795 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,366 円／平米 28万5,526 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,100 円／平米 29万1,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	608 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市南町１６０番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万406 円／平米 36万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,241 円／平米 35万7,845 円／坪
標準価格 平米 坪	9万126 円／平米 29万7,957 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	609 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市南町１６０番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,251 円／平米 21万5,720 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,411 円／平米 21万2,943 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,717 円／平米 26万3,544 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,300 円／平米 26万8,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	602 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市南町１６０番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,543 円／平米 34万2,313 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,313 円／平米 33万8,247 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,759 円／平米 30万6,661 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情