路線価 (2023) 大阪府岸和田市天神山町2-73-199 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 岸和田市大阪府岸和田市天神山町２丁目７３番１９９
価格時点	2023 年
駅名	東岸和田駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	895万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	894万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,857 円／坪 1平米 6万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線沿線で岸和田市内を中心に、周辺市町を含む住宅地域である。需要者は、岸和田市内の居住者又は地縁者が中心であり圏外からの転入者は少ない。周辺では再建築が見られるものの駅徒歩圏外にある地縁的選好性が強い地域であり、需要は弱含み状態が続く。土地価格は、地積１４０㎡程度では１０００万円前後、中古戸建住宅（４０坪程度）は、総額１０００～１５００万円程度となる。 (2) 同一需給圈はＪＲ阪和線沿線で、概ね岸和田市南部を圏域とする住宅地域である。需要者は岸和田市内居住者が中心で、圏外からの転入者は比較的少ない。地価の二極化傾向が進む中、最寄駅への接近性に劣る住宅地にかかる需要は弱く、鉄道駅からバス圏にある当地域にかかる引合いも、依然、弱含んでいる。取引市場では、中古物件で総額１０００万円程度の物件が多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、土地区画整理された小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当該地域は、賃貸市場が未成熟であり、また画地規模も小さく共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。本件において求めた価格は比準価格のみではあるが、当該価格は市場性を反映した価格であり、また規範性にも優れている。よって、比準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟な地域に存し、共同住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。一方、当地域は中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で自用目的の取引が中心であるため、需要者は主に居住環境等を重視するものと思料され、市場性に着目した比準価格は規範性を有する。よって、市場性を反映する比準価格を標準とし、かつ市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東岸和田駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岸和田市大阪府岸和田市天神山町２丁目７３番１９９
標準地の範囲
東	150 m
西	90 m
南	110 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	16 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境のまま推移することが予測される。需要は依然弱含み状態が続き、地価は下落傾向で推移することが予測される。 (2)大規模開発住宅団地内の戸建住宅地域として概ね成熟しており、今後も現況を維持すると予測する。鉄道駅からバス圏にある当地域への引合いは、依然、弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,857 円 1平米 6万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)岸和田市は、人口減少が続くがコロナ禍の影響は限定的であり、地価は利便性が高い地域を中心に横這い乃至は微増に転じている。 (2)世界的なインフレ、終息がみえないコロナ禍、米国・欧州の利上げ等により不動産市場全般にかかる不透明性は高まっている。
地域要因
(1)価格形成要因に影響を与える特段の変動事由は認められない。 (2)価格形成要因に影響を与える特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成要因に影響を与える特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	602 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市天神山町２丁目７３番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,401 円／平米 20万2,992 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,718 円／平米 20万7,346 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,480 円／平米 20万9,865 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	608 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市天神山町２丁目７３番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,141 円／平米 19万5,520 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,166 円／平米 21万2,133 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,488 円／平米 21万3,197 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	606 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市天神山町２丁目７３番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,739 円／平米 24万3,781 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,009 円／平米 24万1,368 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,156 円／平米 21万2,100 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	602 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市天神山町２丁目７３番１９９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万942 円／平米 20万1,474 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,389 円／平米 19万6,340 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,483 円／平米 21万3,181 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情