路線価 (2023) 大阪府岸和田市上松町641-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 岸和田市大阪府岸和田市上松町６４１番１１外
価格時点	2023 年
駅名	下松駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,852 円／坪 1平米 7万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、概ね岸和田市の圏域。需要者の中心は岸和田市内の居住者が殆どであり、ここ数年大きな変化は見られない。景気は一部で好転の兆しが見受けられ、コロナ禍の影響も少なく、不動産市況については、全体的に回復傾向が見受けられ、需要は戻りつつある。新築戸建の中心価格帯は、総額２５００～３０００万円程度（土地１００㎡程度）となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、概ね岸和田市及び隣接市町を中心とする圏域。需要者は地縁的選好性を有する地元世帯が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当地域は、中規模住宅の多い住宅地域である。やや駅距離を有し、ロットも大きいものの、上松町周辺は相応の住宅需要が認められる。新築戸建住宅（土地１００㎡前後）は、総額２５００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層一般住宅地が多くを占める地域で、自用目的の取引が多数を占めることから、市場動向を反映した比準価格は説得力を有する。他方で、当地域では転勤等により短期的な賃貸借が見られる程度で、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。よって快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) １低専の住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされるものと判断される。また、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。
交通
交通施設	下松駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅の中に農地が見られる閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岸和田市大阪府岸和田市上松町６４１番１１外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測される。地価動向は、不動産市場を反映し、ほぼ横ばい又は若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (2)中規模住宅が多い住宅地域であり、今後も当面は現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価は景況及び地域性等を反映し、概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)岸和田市内では住宅着工数は回復傾向、土地取引件数も増加傾向にあり、宅地の需給動向はコロナ禍以前に戻りつつある。 (2)ウィズコロナの下で、景気回復が期待されるが、地元経済の低迷や先行き不透明感もあり、当市の不動産市場は二極化の状況にある。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	607 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市上松町６４１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,822 円／平米 31万176 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,982 円／平米 30万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,972 円／平米 25万4,469 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	607 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市上松町６４１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,970 円／平米 23万7,933 円／坪
推定価格 平米 坪	7万559 円／平米 23万3,268 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,778 円／平米 25万3,828 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	608 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市上松町６４１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,890 円／平米 26万810 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,030 円／平米 25万7,967 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,186 円／平米 25万8,483 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市上松町６４１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,865 円／平米 29万3,788 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,123 円／平米 28万8,029 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,650 円／平米 25万6,711 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	611 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市上松町６４１番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,377 円／平米 31万2,010 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,330 円／平米 31万5,161 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,820 円／平米 25万7,273 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情