土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府岸和田市尾生町2339-1 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 岸和田市
大阪府岸和田市尾生町2339番1 (岸和田)
  • 周辺状況: 住宅地 (旧集落内で農家と一般住宅が混在する住宅地域)
  • 下松駅 から 3300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 岸和田市大阪府岸和田市尾生町2339番1
価格時点 2023
駅名 下松駅 から 3300m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月28日
鑑定評価額 総額
707万
(228 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 10万2,486
1平米 3万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2023年01月03日
鑑定評価額 総額
707万
(228 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 10万2,486 円/坪
1平米 3万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は泉州地域の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は近隣の居住者が中心で、地縁的な関係を有する需要者以外、他からの転入者は少ない。市街化調整区域内であることから取引は少なく、取引規模も様々であることから総額的な取引価格の把握は困難である。需要が限られた地域であることから、地価の下落傾向は続いていくと判断される。

(2) 同一需給圏は、岸和田市及び周辺地域の市街化調整区域内の農家住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する者が中心で、圏外からの転入はほぼ見られない。農家住宅を中心に農地、未利用地が見られる最寄り駅からの接近性が劣る調整区域内の地域で需要は従来から弱含み。新型コロナの影響の回復で下落幅縮小しつつも需要不足から地価の回復は遅れ下落が続いている。取引の中心価格帯は、取引件数も少なく取引の事情、目的も様々であるため総額の傾向は把握困難。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心である。市街化調整区域であることから、一戸建て住宅がほとんどであり、共同住宅等の収益目的物件は見当たらない。近隣においては自用目的の物件の取引がほとんどであることから、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象地の存する地域は、農家集落的性格が残る最寄り駅からの利便性が劣る調整区域内の住宅地域であり市街化が抑制される行政的条件であるため、収益還元法は非適用とした。当地域においては、自用目的の取引が支配的であることから、本件では、実際の取引事例を基礎として市場の実勢を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 下松駅南東方
距離 3300 m
土地の状態
土地面積 69 坪 (228 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 店舗兼住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 旧集落内で農家と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 岸和田市大阪府岸和田市尾生町2339番1
標準地の範囲
100 m
西 100 m
30 m
20 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 20 m
面積 220 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 基準方位 北  5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅と一般住宅が見られる集落住宅地域として熟成している。今後も現状で推移していくものと予測される。市街化調整区域内に位置するため、地価は今後もやや弱含みで推移していくと思われる。

(2)農家集落的性格の調整区域内の住宅地域で概ね現況を維持しつつ推移すると予測される。地価は、従来からゆるやかな下落が続いてきたが新型コロナの影響の回復から下落幅をやや縮小しつつ推移している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 10万2,486
1平米 3万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 10万2,486
1平米 3万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 10万2,486
1平米 3万1,000
前年から次年への変動率 -1.6 %
2022年
1坪 10万4,139
1平米 3万1,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 10万2,486
1平米 3万1,000
前年から次年への変動率 -1.6 %
2019年
1坪 10万4,139
1平米 3万1,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)泉州地域の市街化調整区域の住宅地域においては、需要者は限定される傾向にあり、地価はやや下落傾向で推移している。

(2)市内の住宅地は駅徒歩圏と徒歩圏外で新型コロナの影響からの回復の進み具合に差が見られ地価の二極化傾向は強まっている。

地域要因
(1)価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

(2)駅から距離のある農家集落的性格が残る調区内の住宅地域であり、地縁性が高く人口減少のなか需要は相対的に弱い。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 602
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 岸和田市
地域 大阪府岸和田市尾生町2339番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
4万550 円/平米
13万4,058 円/坪
推定価格 平米
4万347 円/平米
13万3,387 円/坪
標準価格 平米
3万612 円/平米
10万1,203 円/坪
査定価格 平米
3万1,200 円/平米
10万3,147 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 608
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 岸和田市
地域 大阪府岸和田市尾生町2339番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万9,849 円/平米
6万5,621 円/坪
推定価格 平米
1万9,909 円/平米
6万5,819 円/坪
標準価格 平米
2万9,938 円/平米
9万8,975 円/坪
査定価格 平米
3万500 円/平米
10万833 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 3.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 609
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 岸和田市
地域 大阪府岸和田市尾生町2339番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万3,688 円/平米
11万1,373 円/坪
推定価格 平米
3万3,385 円/平米
11万371 円/坪
標準価格 平米
2万9,702 円/平米
9万8,195 円/坪
査定価格 平米
3万300 円/平米
10万172 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 608
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 岸和田市
地域 大阪府岸和田市尾生町2339番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
7万6,901 円/平米
25万4,235 円/坪
推定価格 平米
5万8,041 円/平米
19万1,884 円/坪
標準価格 平米
2万9,765 円/平米
9万8,403 円/坪
査定価格 平米
3万400 円/平米
10万502 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 9.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.1 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 610
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 和泉市
地域 大阪府岸和田市尾生町2339番1
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
6万8,423 円/平米
22万6,206 円/坪
推定価格 平米
6万5,265 円/平米
21万5,766 円/坪
標準価格 平米
3万3,079 円/平米
10万9,359 円/坪
査定価格 平米
3万3,700 円/平米
11万1,412 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4.9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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