路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区土樋1-185-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１
価格時点	2023 年
駅名	愛宕橋駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2億6,800万 円 (948 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万5,598 円 1平米 28万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億6,900万 円 (948 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万8,904 円／坪 1平米 28万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄駅から徒歩圏内の土樋、米ケ袋等の仙台市中心市街地及びその外周部におけるマンション立地が可能な住宅地域。典型的需要者は、一般住宅地としては所得水準が比較的高い富裕層が中心となるが、大規模画地はマンション開発業者や賃貸住宅の経営にノウハウを持つ不動産会社等。東北学院大学に近く学生用賃貸マンション用地の取得も認められる。取引の中心となる価格帯は１０００㎡程度の更地で２億７０００万円前後。 (2) 同一需給圏は仙台市中心部に近接する住宅地域及び住商混在地域で、規模の大きい画地に係る需要者の中心は、分譲マンションを建設して販売を行うマンション開発業者である。建築費の上昇等の懸念要因はありつつも、開発業者によるマンション素地の取得意欲は旺盛であり、特に市中心部への接近性が良好な土地については稀少性が高いことから、需要が競合する傾向にある。位置、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は比較的規模の大きいマンション用地の需給状況を反映した事例から求められており、マンション用地の需給関係を反映した価格である。開発法による価格は想定要素を含むため不確実性が伴うものの、主な需要者としてマンション開発業者が考えられることを考慮すれば一定の規範性を有する。以上より両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市中心部に近いマンション素地である。比準価格は代替競争等の関係にあるマンション適地の取引価格を基礎としており、投資採算性が重視される取引市場の実態を反映し、実証的で規範性が高い。開発法による価格は分譲事業の投資採算性の観点から求めたものであるが、本件では、各種諸元の設定段階にやや流動的な側面がある。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	愛宕橋駅北西方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	286.8 坪 (948 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１
標準地の範囲
東	100 m
西	110 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地下鉄駅から徒歩圏内。東北学院大学土樋校舎南側の既成住宅地域
街路	基準方位北５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地に近く利便性が良好な住宅地域。教育環境や利便性を取引の指標とする比較的高所得の需要層に選好される。大きい画地はマンション用地としての需要が旺盛。中高層マンションの立地が徐々に増加すると予測。 (2)市中心部に近接する品等の良好な住宅地域で、中高層共同住宅のほか、低層利用の画地も見受けられる。まとまった規模の土地についてはマンション用地としての需要が強い。当分の間現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で個人の不動産需要は堅調。マンション用地取得は市中心部から郊外へ範囲拡大。建築費高騰で用地取得は慎重。 (2)仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いている。円高、物価高、海外の金利高等の懸念はあるが、国内では概ね良好な資金調達環境が続いている。
地域要因
(1)東北学院大の学舎の五橋地区への集約化に伴って、学生向けの賃貸マンション等の建設が目立つ。 (2)市中心部への接近性や住環境が良好な住宅地域である。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,384 円／平米 115万5,064 円／坪
推定価格 平米 坪	36万1,256 円／平米 119万4,312 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,402 円／平米 106万2,555 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,073 円／平米 83万9,965 円／坪
推定価格 平米 坪	29万1,248 円／平米 96万2,866 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,380 円／平米 94万6,772 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万886 円／平米 129万2,269 円／坪
推定価格 平米 坪	44万4,208 円／平米 146万8,552 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,065 円／平米 104万8,217 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万156 円／平米 59万5,596 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,878 円／平米 77万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,699 円／平米 87万8,401 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,393 円／平米 89万7,225 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,282 円／平米 92万9,918 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,022 円／平米 94万8,895 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情