路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区錦町1-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区錦町１丁目１０番
価格時点	2023 年
駅名	勾当台公園駅 から 690m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5億5,700万 円 (1203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万678 円 1平米 46万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5億6,300万 円 (1203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 154万7,208 円／坪 1平米 46万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、錦町、上杉、宮町等の仙台市中心部に近接する地域。需要者は大規模画地についてはマンションデベロッパー等、小規模画地については戸建住宅取得を目的とする富裕層と思料される。仙台市中心部でのマンション需要は堅調で、希少価値の高い当地区におけるデベロッパー等による用地取得意欲は旺盛であるが、供給は限定的であることから地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は１２００㎡程度の更地で５億５千万円前後であると思料する。 (2) 同一需給圏は、市中心部に近接する品等良好な住宅地域及び商住混在地域である。建築費高騰等の影響によりマンション分譲価格は高止まり状態にあるが、ファミリー層や郊外から転居するシニア層の需要は安定的で、開発業者による用地獲得競争は激しく入札による高値取引が続く。マンション用地需要は依然として強いが、事業採算の観点から、地価水準は用地取得費の上限に近づいているものと思料され、取引の中心となる価格帯は３～１０億円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンション用地の需給関係は、マンション販売状況や希少性の程度等の影響を受けやすく、比準価格はこの様な市況を反映した価格である。一方、マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行うマンションデベロッパーや投資法人等であり、開発法による価格はこれらの需要者の視点を具現した価格である。従って、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地に係る主たる需要者であるマンション開発業者は、マンション用地の取引市場における市場性及びマンション開発における投資採算性を重視するものと思料され、比準価格及び開発法による価格の規範性は同程度であると判断される。本件においては、マンション適地等の取引事例により求めた比準価格とマンション分譲を想定して素地価格を求めた開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勾当台公園駅東方
距離	690 m
土地の状態
土地面積	363.9 坪 (1203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区錦町１丁目１０番
標準地の範囲
東	90 m
西	40 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	50 m
面積	1250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	仙台市中心部に近接する品等の良いマンション地域
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)隣接する上杉地区と並び地域の名声を有した品等の良い高級住宅地域であることから、デベロッパー等によるマンション用地の取得意欲は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。 (2)品等及び生活利便性が良好な旧来からの住宅地域であり、マンション適地に対する開発業者及び投資家等の需要は堅調である一方で、供給は限定的であることから、今後も地価上昇が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 156万7,044 円 1平米 47万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 162万6,552 円 1平米 49万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 156万7,044円 1平米 47万4,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 144万4,722円 1平米 43万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 162万6,552円 1平米 49万2,000円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2019年	1坪 144万4,722円 1平米 43万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸建・マンションとも住宅需要は全般的に旺盛であるが、物件不足等を反映して取引価格は上昇しており、青葉区住宅地の地価は上昇している。 (2)良好な資金調達環境やコロナ禍を契機とした住み替え需要の増加等、仙台市及び周辺市町村において、住宅地需要は強含みで推移している。
地域要因
(1)仙台市中心部におけるマンション用地に対するマンションデベロッパー等の用地取得意欲は旺盛だが、供給は限定的であり、地価は上昇傾向にある。 (2)周辺地域において、ＮＨＫ仙台放送局跡地をはじめ、分譲マンションの新規供給が継続しており、マンション用地としての優位性が増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区錦町１丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,237 円／平米 184万2,226 円／坪
推定価格 平米 坪	57万3,237 円／平米 189万5,122 円／坪
標準価格 平米 坪	57万3,237 円／平米 189万5,122 円／坪
査定価格 平米 坪	57万3,000 円／平米 189万4,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区錦町１丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万886 円／平米 129万2,269 円／坪
推定価格 平米 坪	44万4,208 円／平米 146万8,552 円／坪
標準価格 平米 坪	47万4,075 円／平米 156万7,292 円／坪
査定価格 平米 坪	47万4,000 円／平米 156万7,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区錦町１丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,660 円／平米 130万1,440 円／坪
推定価格 平米 坪	39万6,748 円／平米 131万1,649 円／坪
標準価格 平米 坪	47万4,012 円／平米 156万7,084 円／坪
査定価格 平米 坪	47万4,000 円／平米 156万7,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区錦町１丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,393 円／平米 89万7,225 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,282 円／平米 92万9,918 円／坪
標準価格 平米 坪	47万5,139 円／平米 157万810 円／坪
査定価格 平米 坪	47万5,000 円／平米 157万350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情