路線価 (2023) 大阪府豊中市曽根南町2-155-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市曽根南町２丁目１５５番１１
価格時点	2023 年
駅名	曽根駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,820万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,820万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万1,282 円／坪 1平米 19万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急宝塚線沿線の豊中市中部圏域で小規模戸建住宅を中心とする地域である。主な需要者は地縁的選好性を有する豊中市内に居住の中所得者層や大阪市内方面へ通勤する一・二次取得者層であると考えられる。最寄り駅から徒歩圏内の利便性の良い地域で、既成戸建住宅地域として成熟しており、需給関係は比較的安定している。土地は１５０㎡前後で３，０００万円程度、新築戸建住宅は土地１００㎡で４，０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は豊中市中部付近に位置し、阪急宝塚線及びその周辺鉄道駅徒歩圏に、中小規模戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域と判定。需要者の中心は、前記圏内の居住者で、圏外からの転入者も見られる。曽根駅徒歩圏の住宅地域で、駅へはやや登り傾斜を有するが、駅周辺には各種商業店舗も多く、生活利便性は普通である。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で２０００万円台後半であるが、新築分譲住宅は土地３０坪未満、土地建物総額４０００万円迄が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅徒歩圏内の小規模戸建住宅が多い地域であり、貸家住宅も見られるが、賃貸市場は未成熟で需要が少ない。また、事業採算性に裏付けられた収益用共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性や利便性を重視する自用を前提とした取引が主な地域であるので、多くの取引事例に基づき、市場性を反映している比準価格を標準として、他の標準地との検討及び指定基準地価格の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心で、市場特性、周辺環境等から戸建住宅以外の建物建築は想定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場もないと判断したため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、自用目的での取引が主である類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	曽根駅南西方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	18 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅のほかマンションも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市曽根南町２丁目１５５番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内の住宅地域としての住環境を保持しており、地域要因に特に大きな変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向が続くと予測する。 (2)中小規模住宅を中心とした住宅地域で地域に特段の変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏に位置し、周辺では新築戸建分譲も進む等、需給は安定し、地価水準は上昇基調で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概ね上昇に転じた。 (2)豊中市の人口は微増傾向。取引価格は上昇基調、取引件数は安定的に推移。但し、新型コロナ、物価上昇等の不動産市場への影響には注視が必要。
地域要因
(1)曽根駅徒歩圏内の利便性の良い住環境が維持されており、成熟した地域特性に特段の変化はない。潜在的な需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 (2)曽根駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。生活利便性、住環境は概ね普通であり、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1003 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市曽根南町２丁目１５５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,143 円／平米 75万4,241 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,072 円／平米 74万4,088 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,375 円／平米 64万5,910 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1003 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市曽根南町２丁目１５５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,080 円／平米 73万890 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,742 円／平米 72万3,161 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,662 円／平米 60万7,187 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1006 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市曽根南町２丁目１５５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,920 円／平米 71万7,138 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,957 円／平米 72万7,178 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,946 円／平米 62万7,961 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1002 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市曽根南町２丁目１５５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,674 円／平米 67万40 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,345 円／平米 65万5,729 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,164 円／平米 60万8,846 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1015 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市曽根南町２丁目１５５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,768 円／平米 62万761 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,991 円／平米 60万1,662 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,020 円／平米 64万1,430 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情