路線価 (2023) 大阪府豊中市寺内1-143 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市寺内１丁目１４３番
価格時点	2023 年
駅名	緑地公園駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3億3,000万 円 (856 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3億3,000万 円 (856 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万2,810 円／坪 1平米 38万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊中市及び隣接市のうち北大阪急行線、大阪モノレール線、阪急宝塚線及び千里線沿線の中高層共同住宅地域一帯である。需要者は中堅又は大手マンションデベロッパーが中心。最寄駅徒歩圏のマンション用地は特に希少性が高く需要は堅調で地価は上昇傾向にある。マンション用地の取引価格は画地規模やその他の条件によってまちまちであり、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は豊中市及びその隣接市内で最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者はマンション開発業者である。北大阪急行線沿線は都心への交通利便性が良好であることからマンション市場の中では人気が高く、マンション用地に対する需要は強い。マンション用地の取引価格は物件ごとに敷地規模や造成・建築費等の条件が異なるため把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から求めたもので市場性を反映し規範性は高い。一方、開発法による価格はデベロッパーの投資採算性の観点から試算したもので、開発計画や想定分譲価格も妥当と認められ同じく規範性を有する。よって、比準価格と開発法による価格を関連付け、前年公示価格からの変動や、単価と総額との関連及び昨今の市場動向にも特に留意しながら鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) やや広域に亘ったが、同一需給圏内でマンション適地として類似性が高い取引事例を収集して比準価格を試算した。また、近隣のマンション分譲単価等を調査し、適切な計画を想定して、開発法による価格を試算した。本件の対象標準地の主たる需要者はマンションデベロッパーであることから、市場性と投資採算性を重視して意思決定をする。従って、比準価格及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	緑地公園駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	258.9 坪 (856 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市寺内１丁目１４３番
標準地の範囲
東	110 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション地域として熟成し今後も現在の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏のマンション用地に対する需要は堅調で、北大阪急行線沿線は希少性が高いことからも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中高層共同住宅地域として成熟しており地域要因には大きな変化はなく、現状の住環境を維持していくものと予測する。周辺環境及び周辺取引等を鑑みて、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口及び世帯数は過去５年間で微増傾向となっている。取引件数は直近では伸び悩みが見られるが取引価格は上昇傾向にある。 (2)郊外都市として成熟しており、人口、世帯数ともに微増。土地取引件数は増減を繰り返しており、新型コロナの影響は小さくなっている。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。最寄駅に近い共同住宅地として需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)中高層共同住宅が多い成熟した共同住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1002 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市寺内１丁目１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,968 円／平米 123万3,032 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,270 円／平米 127万397 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,316 円／平米 130万303 円／坪
査定価格 平米 坪	39万3,000 円／平米 129万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1003 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市寺内１丁目１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万9,762 円／平米 142万793 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,986 円／平米 127万6,070 円／坪
標準価格 平米 坪	38万5,986 円／平米 127万6,070 円／坪
査定価格 平米 坪	38万6,000 円／平米 127万6,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市寺内１丁目１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,165 円／平米 101万5,487 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,990 円／平米 100万1,685 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,988 円／平米 123万9,710 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市寺内１丁目１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,343 円／平米 171万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	39万907 円／平米 129万2,339 円／坪
査定価格 平米 坪	39万1,000 円／平米 129万2,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情