路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区小田原5-36-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
価格時点	2023 年
駅名	仙台駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	7,200万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万7,402 円 1平米 21万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,140万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万790 円／坪 1平米 21万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙台駅東口北方の住宅地域一円。宮城野区を含む小田原地区、宮町地区等のエリア。典型的需要者は不動産業者、生活利便性を重視する個人等。仙台駅東口開発の影響を受け、ここ数年地域内では世帯数の増加がみられる。賃貸マンション建設も盛んで地域一帯の不動産投資意欲は高い。地価が高騰する上杉及び錦町地区の東側にあたり相対的割安感も認められ、積極的な取引がみられる。坪当たり６０～７５万円程度が取引の主流。 (2) 同一需給圏は仙台市中心部外縁の住宅地域や住商混在地域一円で、主な需要者は自己居住用不動産を取得しようとする個人又は共同住宅の賃貸経営を行う個人投資家等である。近隣地域及びその周辺は仙台駅や仙台市中心部への接近性に優れ、近くには日用品店舗も立地し、高い利便性が着目され土地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、１坪当たり６０～８０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域内では自己使用目的の住宅地取引が一般的であり、収益性を指標に取引されるケースは一般的ではない。収益価格は、需要者の投資採算性を反映する価格であるが、地価上昇局面では賃料の粘着性により保守的に試算される傾向が強い。一方、比準価格は、経済情勢を反映した代替性が認められる事例から試算しており規範性が高い。以上を踏まえ、収益価格は参考に留め、不動産市場を的確に映じている比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 仙台市中心部外縁に存する低層住宅地である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎としており、取引市場の実態を反映したもので、実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、収益性を重視する需要者の行動原理を反映しているものの、本件では各段階において流動的な要素が多く規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙台駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	90 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一方通行であるが、幅員は広く街路条件は良好。宮町商店街の東側背後で利便性良好。
街路	基準方位北７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)仙台駅東口の商業施設等が集積度を増しつつあるなか、接近条件が良好な住宅地域として人気。大規模画地は共同住宅地としての利用も多い。地価水準の上昇で、購入層が限られる傾向がみられる。現状維持で推移と予測。 (2)周辺ではミニ開発による戸建住宅地の分譲や共同住宅等の建築が見受けられる。今後も戸建住宅や共同住宅を中心とした土地利用が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2022年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
前年から次年への変動率 8.6 ％
2019年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の長期化で家計資産が増加。低金利も影響し住宅取得マインドは強い。建築費高騰で住宅メーカーの用地取得は慎重姿勢が強まる。 (2)仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いている。円高、物価高、海外の金利高等の懸念はあるが、国内では概ね良好な資金調達環境が続いている。
地域要因
(1)投資対象地域として値頃感がある。上杉地区の価格高騰で当地区へ需要が移る傾向もみられる。 (2)市中心部への接近性や利便性が良好な住宅地域である。対象標準地向かい側の大規模地では福祉施設が建築中と見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,661 円／平米 72万2,893 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,378 円／平米 74万8,406 円／坪
標準価格 平米 坪	21万388 円／平米 69万5,543 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,069 円／平米 78万3,750 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,500 円／平米 83万8,071 円／坪
標準価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,967 円／平米 66万1,091 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,765 円／平米 70万3,401 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,728 円／平米 73万9,645 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万269 円／平米 59万5,969 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,701 円／平米 64万376 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,772 円／平米 66万7,058 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311070 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小田原５丁目３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,235 円／平米 81万7,359 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,233 円／平米 87万248 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,324 円／平米 81万1,041 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情