路線価 (2023) 大阪府豊中市服部南町5-10-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市服部南町５丁目１０番２
価格時点	2023 年
駅名	服部天神駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円／坪 1平米 17万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急宝塚線沿線で、豊中市中南部の低層住宅地域である。需要者は大阪都心部への通勤利便性を選択指標とする一次・二次取得者層が中心となる。対象標準地周辺は小規模住宅や共同住宅が混在するためやや雑然としているが、都心部への接近性や値頃感などから一定の需要が見込まれる。取引の中心価格帯は、土地は１５０㎡で２５００万円程度、新築戸建て住宅で４，０００万円～４，５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は豊中市南部の阪急宝塚線沿線エリアのうち、服部天神駅等を最寄駅とする住宅地域等である。主な需要者は周辺エリアに居住する一次取得者のほか、戸建住宅や共同住宅等の開発を検討する不動産業者も含まれる。駅徒歩圏内で生活利便性を有する住宅地として安定的な需要が見込まれる。市場の中心価格帯は、土地の場合、標準的規模で２，５００万円前後、新築戸建の場合は４，０００万円～４，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には賃貸用共同住宅等の収益物件が見られることから、低層共同住宅を想定して収益価格を求めたが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映していると判断し得る比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算している。一方、収益価格は、同一需給圏内の類似地域等における想定建物と類似性を有する賃貸事例を収集し試算している。ただし、主な需要者は収益性より居住の快適性等を重視して行動する。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	服部天神駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにマンションが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市服部南町５丁目１０番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内の低層住宅地域としての住環境が保たれており、地域要因に特別の大きな変化はなく、今後も概ね現状を維持していくと予測する。地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測する。 (2)戸建住宅地や低層マンションも見られる地域として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。周辺の取引状況等から、地価水準は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概ね上昇に転じた。 (2)豊中市の人口は直近５年間で微増傾向。住宅需要は概ね安定的。海外情勢、金利動向、建築費状況、新型コロナの影響などには引き続き注意が必要。
地域要因
(1)服部天神駅周辺の低層住宅地域としての住環境が維持されており、成熟した地域特性に際立った変化はなく、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)最寄駅まで徒歩圏内で、幹線道路へのアクセスも良く、生活利便性を有するエリアである。地域要因に変動はなく、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1015 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市服部南町５丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,613 円／平米 66万6,533 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,831 円／平米 67万3,865 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,065 円／平米 53万9,093 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市服部南町５丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,775 円／平米 61万866 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,963 円／平米 60万4,876 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,253 円／平米 55万9,550 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1005 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市服部南町５丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,672 円／平米 50万4,734 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,691 円／平米 47万5,042 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,363 円／平米 53万6,772 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市服部南町５丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,643 円／平米 66万20 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,240 円／平米 66万5,299 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,837 円／平米 58万4,623 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1007 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市服部南町５丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,352 円／平米 53万6,736 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,144 円／平米 66万8,288 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,009 円／平米 58万5,192 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情