路線価 (2023) 大阪府豊中市緑丘3-71 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市緑丘３丁目７１番
価格時点	2023 年
駅名	千里中央駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,190万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,190万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円／坪 1平米 24万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は北大阪急行線、阪急宝塚線沿線で、豊中市北部の圏域に存する中規模住宅地域。需要者は大阪府北部に居住する高額所得者層が中心と認められる。駅接近性にはやや劣るが、居住環境が良好であることから市内でも人気が高く、中規模程度の画地に対する需要は比較的堅調である。土地は２００㎡程度で４０００万円台後半の物件が需要の中心となっており、新築戸建住宅としての取引は少ない。 (2) 対象標準地が所在する地域は、千里中央駅より約１．７ｋｍの住宅地域である。その同一需給圏は北大阪急行線、阪急宝塚線沿線で、豊中市北部の中規模住宅地域と考える。需要者の中心は豊中市及び隣接市居住者で、高所得者層である。居住環境が良好な熟成した住宅地であり、需要は安定している。土地は、地積３００㎡では７０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地の近隣地域は１低専内の戸建住宅地域であり、共同住宅を想定することは非現実的である。また、当地域においては戸建の賃貸市場が未成熟であるため、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、対象地域の市場実態を反映し、試算価格としての規範性が高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件対象地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格、すなわち、対象標準地は自己所有の戸建住宅地域であり、緑丘地域の住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めたもので市場性を反映している比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法の適用は当該地域が戸建住宅地を主体としており、賃貸物件が皆無であることから、方式の適用を割愛した。
交通
交通施設	千里中央駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市緑丘３丁目７１番
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現況のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。今後の地価動向はやや上昇の傾向と予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増傾向にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数はいずれも前年同期と比較して減少傾向にある。 (2)新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られるもののウクライナ紛争以降の資源高、円安による輸入物資の高騰など経済環境はインフレ傾向である。
地域要因
(1)居住環境の良好な住宅地域で需要は底堅く、地価は微増傾向に転じてきている。 (2)バス利用であるが、人気の高い住宅地で需要は安定している。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1006 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市緑丘３丁目７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,173 円／平米 66万8,384 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,780 円／平米 67万391 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,804 円／平米 65万7,246 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1006 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市緑丘３丁目７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,793 円／平米 81万9,204 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,812 円／平米 81万5,960 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,835 円／平米 77万6,365 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1006 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市緑丘３丁目７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,878 円／平米 92万1,971 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,956 円／平米 88万9,169 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,297 円／平米 81万4,258 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1006 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市緑丘３丁目７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,639 円／平米 80万2,165 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,221 円／平米 78万4,253 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,221 円／平米 78万4,253 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1006 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市緑丘３丁目７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,232 円／平米 74万4,617 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,340 円／平米 74万1,668 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,339 円／平米 73万5,053 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情