路線価 (2023) 大阪府豊中市新千里北町2-24-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市新千里北町２丁目２４番９
価格時点	2023 年
駅名	千里中央駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,640万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万7,156 円 1平米 22万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	7,570万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円／坪 1平米 22万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は北大阪急行線、阪急千里線沿線で、豊中市北部、吹田市北西部の圏域に存する中規模以上の戸建住宅地域。需要者は大阪府北部に居住する富裕層が中心と認められる。駅接近性に劣るが、居住環境が良好であることから市内でも人気が高く、地価は微増傾向で推移している。土地は３００㎡程度で６０００万円台後半の物件が需要の中心となっており、新築戸建住宅としての取引は少ない。 (2) 同一需給圏は北大阪急行線及び阪急千里線沿線で中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ千里ニュータウン内の住宅地域。需要者は大阪府北部に居住する高所得者層が中心である。近隣地域は良好な居住環境を有する一方で駅接近性にやや劣る地域であることから地価の上昇はやや緩やかな傾向となっている。土地のみの場合３３０㎡、約１００坪で７，０００万円台が取引の中心価格帯となるとみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は千里ニュータウン内の１低専住宅地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域内において共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建の賃貸市場が未成熟なため、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性を重視した住宅地域であることから自用目的での取引が支配的であり、比準価格の試算においては規範性の高い自己使用目的の取引事例が数多く収集できた。一方、周辺地域においては共同住宅は見られず、かつ、戸建住宅の賃貸市場も成立していないことから収益価格の試算は行わなかった。したがって、代表標準地との検討及び市場動向等も踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千里中央駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市新千里北町２丁目２４番９
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	19 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	千里ニュータウン内の住宅地域
街路	基準方位　北　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　居住環境の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は、当面は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)ニュータウン内の閑静な戸建住宅地域として現状の住環境が維持されるものと予測する。最寄駅から距離のある土地は需要が限定的であり、地価は若干の上昇での推移になると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万7,156 円 1平米 22万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増傾向にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数はいずれも前年同期と比較して減少傾向にある。 (2)豊中市の人口及び世帯数は過去５年間で微増傾向となっている。取引件数は直近では伸び悩みが見られるが取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)居住環境の良好な住宅地域で需要は根強く、地価は微増傾向に転じてきている。 (2)地域要因に特に変動はない。駅接近性に劣るが居住環境良好な住宅地への潜在的需要から地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市新千里北町２丁目２４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,109 円／平米 78万7,188 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,074 円／平米 77万7,155 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,074 円／平米 77万7,155 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市新千里北町２丁目２４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,844 円／平米 71万6,886 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,378 円／平米 68万5,592 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,378 円／平米 68万5,592 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1008 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市新千里北町２丁目２４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,048 円／平米 65万4,747 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,626 円／平米 64万128 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,826 円／平米 71万6,827 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市新千里北町２丁目２４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万675 円／平米 66万3,432 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,864 円／平米 69万3,810 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,578 円／平米 71万6,007 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情