路線価 (2023) 大阪府豊中市上新田2-1462-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市上新田２丁目１４６２番１内
価格時点	2023 年
駅名	千里中央駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	5,550万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,550万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、豊中市及び吹田市の北中部に位置する中規模一般住宅，共同住宅が立地する住宅地域と判定した。当圏域における主な需要者は、大阪市内等へ通勤する給与所得者層が中心と想定される。北摂の中心となる千里中央駅徒歩圏内であり、需給は安定している。対象標準地周辺において供給が少なく取引は希少であるが、画地規模２５０～３００㎡程度の土地で、４千万円台後半～５千万円台後半程度と把握される。 (2) 同一需給圏は大阪府北摂地域に位置し、北大阪急行電鉄線、阪急宝塚線、阪急千里線等の鉄道沿線において、中小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は、上記圏内の居住者で、圏外からの転入者も見られる。千里中央駅徒歩圏内で、生活利便性、居住快適性が比較的良好な地域であり、需給は概ね安定している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で５，５００万円程度と思料するが、同規模の新築分譲住宅の供給は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地の存する近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、共同住宅の立地も見られるが、土地の価格形成過程において収益性よりも居住の快適性が重視される地域であると考えられることから、収益価格は低位に求められた。従って本件では、取引市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留めるものとし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、自用目的での取引が主である類似地域内において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。一方、収益価格は、当該地域の特性等から、土地価格に見合う賃料収受が困難で低位に試算され、市場特性よりその規範性も低い。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に存すること、需要者の属性を勘案し、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千里中央駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市上新田２丁目１４６２番１内
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中規模一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域で、今後も概ね同様に推移するものと予測する。千里中央駅徒歩圏であり需給は安定していることから、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測される。 (2)中規模一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域で地域に特段の変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。需給は概ね安定し、地価水準は当面、緩やかな上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　豊中市の人口は微増で住宅需要は概ね安定しているが、取引件数は昨年同期比で減少している。新型コロナの取引価格への影響は特段認められない。 (2)豊中市の人口は微増傾向。取引価格は上昇基調、取引件数は安定的に推移。但し、新型コロナ、物価上昇等の不動産市場への影響には注視が必要。
地域要因
(1)　地域要因について特段の変動は認められないが、駅徒歩圏に所在する利便性の高い住宅地であることから、安定した需要が認められる。 (2)千里中央駅徒歩圏の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。生活利便性、住環境は概ね普通であり、地価は緩やかな上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1006 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市上新田２丁目１４６２番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,878 円／平米 92万1,971 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,956 円／平米 88万9,169 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,199 円／平米 65万5,246 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1006 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市上新田２丁目１４６２番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,793 円／平米 81万9,204 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,812 円／平米 81万5,960 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,273 円／平米 62万5,737 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市上新田２丁目１４６２番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,844 円／平米 71万6,886 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,378 円／平米 68万5,592 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,630 円／平米 64万141 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1008 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市上新田２丁目１４６２番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,558 円／平米 74万2,389 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,762 円／平米 72万6,533 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,961 円／平米 62万4,705 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1006 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市上新田２丁目１４６２番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,639 円／平米 80万2,165 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,221 円／平米 78万4,253 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,550 円／平米 63万6,570 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情