路線価 (2023) 大阪府豊中市岡町南2-65 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市岡町南２丁目６５番
価格時点	2023 年
駅名	岡町駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,310万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	4,330万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円／坪 1平米 24万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地が所在する地域は岡町駅より約４５０ｍの住宅地域である。その同一需給圏は阪急宝塚線沿線で、概ね豊中市北部及び中部の圏域に存する中規模住宅地域である。需要者は大阪府北部に居住する中高所得者層が中心と認められる。居住環境及び都心への通勤利便性が良好であることから市内でも人気が高く、中規模程度の画地に対する需要は堅調である。土地は１５０㎡程度で新築戸建住宅は６０００万円までの物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は豊中市北中部エリアのうち、阪急宝塚線岡町駅を最寄駅とする住宅地域に加え、同線豊中駅及び曽根駅徒歩圏地域も含まれる。需要者の中心は豊中市北中部地域に居住する中所得者層等である。駅徒歩圏で生活利便性を有する居住環境の良好な住宅地として安定的な需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地の場合、標準的規模で４，０００～４，５００万円、新築戸建の場合、６，０００万円程度までである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格、すなわち比準価格は対象地域の市場実態を反映し、試算価格としての規範性が高いことから比準価格を中心に代表標準地との均衡性にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法の適用は当該地域が低層戸建て住宅を主体とする住宅地域で経済的な収益物件の想定が困難と判断し方式の適用を割愛した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算している。一方、標準地の画地規模、法令規制及び周辺環境等から共同住宅を想定することは現実的ではなく、また戸建の賃貸事例は少ない。さらに、主な需要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため、収益還元法は適用しない。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡町駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市岡町南２丁目６５番
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住環境及び利便性の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見られる。今後の地価動向はやや上昇の傾向と予想する。 (2)戸建住宅地として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。最寄駅への利便性など標準地の立地特性や周辺の取引状況から、地価水準はやや上昇基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られるもののウクライナ紛争以降の資源高、円安による輸入物資の高騰など経済環境はインフレ傾向である。 (2)豊中市の人口は直近５年間で微増傾向。住宅需要は概ね安定的。海外情勢、金利動向、建築費状況、新型コロナの影響などには引き続き注意が必要。
地域要因
(1)居住環境及び利便性が良好な住宅地域である。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。 (2)最寄駅まで徒歩圏内で、良好な居住環境が概ね維持されており、需要が堅調な反面、供給がやや少ないため、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1006 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市岡町南２丁目６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,857 円／平米 55万8,241 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,533 円／平米 55万3,864 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,321 円／平米 68万2,097 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1009 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市岡町南２丁目６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,535 円／平米 69万9,335 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,591 円／平米 71万9,356 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,550 円／平米 83万1,624 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1009 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市岡町南２丁目６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,142 円／平米 66万4,975 円／坪
推定価格 平米 坪	20万345 円／平米 66万2,341 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,613 円／平米 76万5,713 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1009 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市岡町南２丁目６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,215 円／平米 74万4,561 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,929 円／平米 71万555 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,753 円／平米 83万8,907 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1009 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市岡町南２丁目６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万23 円／平米 66万1,276 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,635 円／平米 65万6,687 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,779 円／平米 76万6,261 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情