路線価 (2023) 大阪府豊中市東泉丘2-2751-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５
価格時点	2023 年
駅名	桃山台駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,550万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,550万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円／坪 1平米 19万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地は桃山台駅から約１．２ｋｍ、低層の戸建住宅地である。その同一需給圏は、北大阪急行沿線及び阪急宝塚線沿線の豊中市北部地域の住宅地域。需要者の中心は豊中市北部に居住する中高所得者層である。居住環境は良好であるが、駅からやや遠く画地規模が大きく総額が嵩むこと等から需要はやや弱含みであり、地価は横ばいで推移している。近隣地域の周辺の戸建住宅は、３，５００～５，０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、北大阪急行沿線及び阪急宝塚線沿線の豊中市北部地域の住宅地域。需要者の中心は豊中市北部に居住する中高所得者層である。駅からやや遠いが居住環境は比較的良好であり、需要は概ね安定しており、地価は横ばいから緩やかな上昇傾向で推移している。近隣地域の周辺の戸建住宅は、敷地９０㎡、延べ床１００㎡程度で、４，０００～５，０００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該対象地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格、すなわち市場性を反映した比準価格が説得性を有することから、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、収益還元法の適用は当該地の規模等勘案すると経済的な収益物件の想定が困難と判断し割愛した。 (2) 標準地は周辺環境及び法的規制等により経済合理性のある共同住宅の想定は困難であり、近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が中心であるが戸建貸家の賃貸市場は形成されていないため、収益価格は求め得なかった。比準価格は取引事例の規範性を詳細に検討して求めた実証的な価格であり、市場を適正に反映した説得力のある価格である。よって、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桃山台駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られない。今後の地価動向はやや上昇の傾向と予想する。 (2)中小規模の戸建住宅地域として成熟しており、今後もほぼ現状で推移するものと予測される。駅からやや遠いが居住環境は比較的良好で、地価は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られるもののウクライナ紛争以降の資源高、円安による輸入物資の高騰など経済環境はインフレ傾向である。 (2)豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。取引件数、住宅建築着工戸数は減少しているが、取引価格は物価高を背景に概ね上昇基調にある。
地域要因
(1)最寄り鉄道駅より距離があるものの居住環境は比較的良好である。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。 (2)近隣地域内で小規模な住宅開発が行われたが地域要因を大きく変動させるものではない。地価は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因は、特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,198 円／平米 54万6,145 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,380 円／平米 54万3,440 円／坪
標準価格 平米 坪	19万255 円／平米 62万8,983 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,165 円／平米 54万2,729 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,027 円／平米 53万8,967 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,838 円／平米 61万1,074 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1006 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,551 円／平米 50万4,334 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,400 円／平米 50万3,834 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,276 円／平米 51万9,954 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1012 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,242 円／平米 57万6,044 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,379 円／平米 57万3,191 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,665 円／平米 51万1,322 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1012 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,335 円／平米 71万8,510 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,120 円／平米 71万7,799 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,790 円／平米 62万7,446 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情