路線価 (2023) 大阪府豊中市蛍池西町2-75-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市蛍池西町２丁目７５番２０
価格時点	2023 年
駅名	蛍池駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (65 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (65 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円／坪 1平米 15万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊中市北西部の阪急宝塚線沿線の小規模住宅地域及び住工混在地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得の勤労者層が想定される。蛍池駅から徒歩圏内であるものの、高速道路や空港により地域が分断されているため需要はやや限定されている。市場の中心価格帯は、土地約１００㎡、建て延１００㎡程度の新築戸建て住宅で３，０００～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は阪急宝塚線沿線の各駅から徒歩圏内にある小規模戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は豊中市及びその隣接市域の居住者や阪急宝塚線を利用して大阪市内方面へ通勤する一次取得者層である。最寄りの「蛍池」駅への接近性は比較的良好であり、工業利用が混在するため居住環境はやや劣るものの、総額には値頃感があり、需給は底堅く推移している。市場の中心となる価格帯は７０㎡程度の土地で１０００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己居住を目的とする取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性のある事例を収集し得た。一方、対象標準地は周辺環境及び敷地規模等から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 小規模戸建住宅を中心とした地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅の市場が成熟していない地域であり、また、投資採算性に裏付けられた収益用共同住宅の想定は難しいため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を目安に価格が決定されることが一般的であるので、市場の実態を反映して実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蛍池駅南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	19.7 坪 (65 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅に事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市蛍池西町２丁目７５番２０
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な戸建住宅地域として成熟しており今後もほぼ現状で推移するものと予測する。地域要因に大きな変化はない。地価水準は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)住・工混在地域内の小規模戸建住宅地域としての住環境を維持しており、特に大きな地域要因の変化はなく、今後もほぼ現況のまま推移すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向を維持していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。取引件数、住宅建築着工戸数は減少しているが、取引価格は物価高を背景に概ね上昇基調にある。 (2)人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概ね上昇に転じた。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はなく既成の住宅地域として成熟している。地価は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)豊中市西部の住・工が混在する地域特性に大きな変化はない。駅徒歩圏内の小規模住宅地として住環境は保たれており、地価は緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1014 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市蛍池西町２丁目７５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,013 円／平米 53万5,615 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,405 円／平米 51万7,075 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,985 円／平米 52万2,298 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1009 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市蛍池西町２丁目７５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,672 円／平米 72万2,930 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,785 円／平米 70万3,467 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,640 円／平米 51万1,240 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1014 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市蛍池西町２丁目７５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,955 円／平米 54万8,647 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,653 円／平米 54万4,343 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,197 円／平米 49万9,857 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市蛍池西町２丁目７５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,032 円／平米 42万6,580 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,349 円／平米 44万7,464 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,685 円／平米 51万1,389 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情