路線価 (2023) 大阪府豊中市新千里北町3-11-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市新千里北町３丁目１１番８
価格時点	2023 年
駅名	千里中央駅 から 890m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円／坪 1平米 31万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は北大阪急行線、阪急千里線沿線で、豊中市北部、吹田市北西部の圏域に存する中規模以上の戸建住宅地域。需要者は大阪府北部に居住する富裕層が中心と認められる。居住環境及び都心への通勤利便性が良好であることから市内でも特に人気が高く、千里中央駅前再開発事業への期待感もあって地価は上昇傾向で推移している。土地は２５０㎡程度で７０００万円台後半の物件が需要の中心となっており、新築戸建住宅としての取引は少ない。 (2) 同一需給圏は豊中市北部から吹田市北部の北大阪急行線及び阪急千里線沿線の千里ニュータウン内及びその周辺の戸建住宅地域。需要者の中心は大阪北部に居住する高額所得者層である。居住環境が良好でブランド力があるため需要は堅調であり地価は上昇傾向で推移している。市場での価格帯は、土地２５０㎡程度で７，０００～９，０００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は千里ニュータウン内の１低専住宅地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域内において共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建の賃貸市場が未成熟なため、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、前年公示価格からの変動にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺の地域においては自己居住を目的とする取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は周辺環境等から戸建住宅しか想定できないが、戸建住宅の賃貸市場は形成されていないため収益還元法の適用を見送った。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年標準地の価格や指定基準地の価格との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千里中央駅北東方
距離	890 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市新千里北町３丁目１１番８
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	130 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	255 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	千里ニュータウン内の住宅地域
街路	基準方位　北　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　居住環境及び利便性の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)閑静な戸建住宅街として成熟しており今後も現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏にあり居住環境は良好であることから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増傾向にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数はいずれも前年同期と比較して減少傾向にある。 (2)豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。取引件数、住宅建築着工戸数は減少しているが、立地・環境の良い住宅地の需給は安定している。
地域要因
(1)居住環境、利便性の極めて良好な住宅地域で需要は根強く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に大きな変化はないが、ブランド力と希少性のある住宅地域で需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市新千里北町３丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,564 円／平米 106万3,091 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,467 円／平米 102万9,710 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,360 円／平米 100万9,520 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市新千里北町３丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,708 円／平米 122万8,867 円／坪
推定価格 平米 坪	34万9,034 円／平米 115万3,906 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,034 円／平米 115万3,906 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市新千里北町３丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,904 円／平米 105万7,603 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,524 円／平米 100万3,450 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,499 円／平米 105万6,264 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市新千里北町３丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,997 円／平米 92万2,364 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,382 円／平米 94万6,779 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,382 円／平米 94万6,779 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1007 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市新千里北町３丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,679 円／平米 97万4,209 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,342 円／平米 91万281 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,059 円／平米 96万2,241 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情