路線価 (2023) 大阪府豊中市岡町48-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市岡町４８番１３
価格時点	2023 年
駅名	岡町駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,530万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万2,046 円 1平米 29万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,530万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万2,046 円／坪 1平米 29万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は豊中市及び隣接市の圏域に存する駅近接の商業地域。需要者は飲食、物販等の店舗経営や低層の賃貸ビル経営を目的とする法人及び個人事業者が中心と認められる。在来からのアーケード商店街で、商業地としては衰退化の傾向にあるが、新型コロナ禍による地価下落期待が薄れてきたこともあって、店舗の新規出店も認められるなど、需要はやや回復基調にある。土地は１００㎡程度で３０００万円前後が取引の中心となっている。 (2) 対象標準地が所在するのは、岡町駅から約１６０ｍ、岡町商店街である。その同一需給圏は阪急宝塚本線沿線の豊中市及び隣接市の駅前商業地域である。需要者の中心は、物販、飲食、サービス業等の店舗としての使用を目的とする個人、法人及び賃貸物件の取得を目論む事業者である。岡町駅から豊中市役所に連接する小規模店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域として熟成している。市場の中心価格帯は店舗の規模、業種等により異なり判断し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は低層の店舗兼事務所の賃貸を想定して求めたが、対象地域は小規模店舗を中心とする在来型の商業地域であり、自己使用目的での取引も多いことから、収益価格は相対的にやや規範性が劣る。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格、すなわち当該地が小売店舗が建ち並ぶ岡町駅前商業地で、広域的に同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し試算した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえさらに市場の動向も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該地域がやや収益性に劣る近隣的な商業地あることから収益価格はやや低位に求められた。
交通
交通施設	岡町駅北東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	26.3 坪 (87 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市岡町４８番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　アーケード商店街として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、当面は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模店舗が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られない。今後の地価動向はやや上昇の傾向と予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万1,636 円 1平米 30万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 96万2,046 円 1平米 29万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増傾向にある。土地取引件数は前年同期と比較して減少傾向にある。 (2)新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られるもののウクライナ紛争以降の資源高、円安による輸入物資の高騰など経済環境はインフレ傾向である。
地域要因
(1)在来からのアーケード商店街であるが、近時は店舗の新規出店も認められるなど、需要はやや回復しつつあり、地価は微増に転じてきている。 (2)岡町駅至近に位置し、豊中市役所へ連接する旧来からの商店街に立地し、地域要因に変動はない。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市岡町４８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,262 円／平米 148万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,601 円／平米 143万6,791 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,522 円／平米 107万9,482 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府豊中市岡町４８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,021 円／平米 97万5,339 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,676 円／平米 98万4,117 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,473 円／平米 101万9,812 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	再開発事業区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府豊中市岡町４８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,305 円／平米 144万5,730 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,427 円／平米 146万5,970 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,971 円／平米 128万5,938 円／坪
査定価格 平米 坪	38万9,000 円／平米 128万6,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府豊中市岡町４８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,987 円／平米 81万6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,481 円／平米 81万8,172 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,665 円／平米 104万3,588 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1112 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府豊中市岡町４８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,425 円／平米 79万1,539 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,580 円／平米 79万8,663 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,211 円／平米 90万6,542 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情