土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府豊中市庄内西町2-128-5 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 豊中市
大阪府豊中市庄内西町2丁目128番5 (豊中)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域)
  • 庄内駅 から 0m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
109万980
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
33万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 豊中市大阪府豊中市庄内西町2丁目128番5
価格時点 2023
駅名 庄内駅 から 0m
路線価
1坪当たり 1坪 109万980
1平米当たり 1平米 33万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月27日
鑑定評価額 総額
3,530万
(85 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 137万1,990
1平米 41万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月28日
鑑定評価額 総額
3,530万
(85 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 137万1,990 円/坪
1平米 41万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、豊中市及び隣接市における阪急宝塚線等の鉄道駅近くの商業地域と判定した。主たる需要者は、自用目的の地元一般企業や、利便性に着目しテナントビル等の開発を目的とする不動産業者,収益物件として保有する目的の個人投資家等が想定される。市場における取引価格は、立地、規模等により異なるため中心価格帯の把握は困難である。

(2) 同一需給圏は、豊中市を中心にその周辺市域に位置する鉄道駅徒歩圏の商業地域と判定した。需要者の中心は、各種法人、個人事業主等様々であり、利用目的は自己使用を中心に一部に投資目的での需要も認められる。庄内駅周辺は中小規模の各種店舗等が密集して建ち並ぶ商業地域が多く、一時店舗閉店等も見られたが徐々に繁華性を取り戻しつつある。市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく差が生じ、特殊事情介在の取引も見られ見出し難い。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  近隣地域は、庄内駅前の商業地域であり、物販・飲食店舗、来店型事務所等が多数見受けられるが、いずれも小規模であることなどから商業集積度,繁華性の程度は市場において中低位と認められる。かかる商的効用の程度を反映して、収益価格はやや保守的な位置付けとなっている。従って本件においては、市場での取引実態に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに前年公示価格との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は、類似地域内のおいて多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算した市場実態を反映した価格である。一方、収益価格は、賃貸市場等を考察するに、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に試算され、試算過程に多くの想定要素を含む等、相対的規範性も劣る。需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 庄内駅南西方
距離 0 m
土地の状態
土地面積 25.7 坪 (85 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 豊中市大阪府豊中市庄内西町2丁目128番5
標準地の範囲
0 m
西 40 m
20 m
90 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 6 m
奥行き 15 m
面積 90 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 9m市道
法令上の規制等
近接区分 近接
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1) 小規模店舗が立ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、今後も同様の状況にて推移することが予測される。近時の商況,需給動向等に鑑み、地価は緩やかな上昇傾向にて推移することが予測される。

(2)各種店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、周辺地域では店舗閉店、入れ替え、建物取り壊し等も見られるが、今後も当面は現状の商業性を維持すると予測する。地価水準は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 143万4,804
1平米 43万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 144万4,722
1平米 43万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 143万4,804
1平米 43万4,000
前年から次年への変動率 0.7 %
2022年
1坪 136万2,072
1平米 41万2,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 144万4,722
1平米 43万7,000
前年から次年への変動率 0.7 %
2019年
1坪 136万2,072
1平米 41万2,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1) 豊中市の人口は微増傾向にあるが、取引件数は昨年同期比で減少している。新型コロナの商業地需要に対するマイナスの影響は緩和されつつある。

(2)新型コロナ、物価上昇等、経済市場が不安定な中、各種政策等の効果もあり、社会経済活動は正常化に向かっている。但し、先行きに不透明感もある。

地域要因
(1) 地域要因に特段の影響は認められない。周辺は小規模店舗が多く見られ、商況の改善並びに地価推移は緩やかな上昇程度に留まっている。

(2)庄内駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動はない。建物取り壊し、店舗の入れ替え等は見られるが大きな変化はなく、地価は安定的に推移。

個別的要因 (1) 個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1007
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 豊中市
地域 大阪府豊中市庄内西町2丁目128番5
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
44万8,262 円/平米
148万1,954 円/坪
推定価格 平米
43万4,601 円/平米
143万6,791 円/坪
標準価格 平米
43万1,152 円/平米
142万5,389 円/坪
査定価格 平米
43万1,000 円/平米
142万4,886 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1012
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 豊中市
地域 大阪府豊中市庄内西町2丁目128番5
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
23万9,157 円/平米
79万653 円/坪
推定価格 平米
23万7,047 円/平米
78万3,677 円/坪
標準価格 平米
45万4,113 円/平米
150万1,298 円/坪
査定価格 平米
45万4,000 円/平米
150万924 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 4.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1005
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 豊中市
地域 大阪府豊中市庄内西町2丁目128番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
23万5,644 円/平米
77万9,039 円/坪
推定価格 平米
24万8,790 円/平米
82万2,500 円/坪
標準価格 平米
40万3,880 円/平米
133万5,227 円/坪
査定価格 平米
40万4,000 円/平米
133万5,624 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1006
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 豊中市
地域 大阪府豊中市庄内西町2丁目128番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
25万8,314 円/平米
85万3,986 円/坪
推定価格 平米
26万3,793 円/平米
87万2,100 円/坪
標準価格 平米
43万1,034 円/平米
142万4,998 円/坪
査定価格 平米
43万1,000 円/平米
142万4,886 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 7.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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