路線価 (2023) 大阪府豊中市新千里東町1-5-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市新千里東町１丁目５番１
価格時点	2023 年
駅名	千里中央駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 423万1,680 円
1平米当たり	1平米 128万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4419 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 628万1,400 円 1平米 190万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (4419 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 628万1,400 円／坪 1平米 190万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、豊中市及びその周辺市を主な商圏とする鉄道駅近くの商業地域と判定した。当圏域の主な市場参加者としては、投資ファンド，大手不動産デベロッパー等が想定され、これらの市場参加者は、収益性のほか、将来的な千里中央地区一帯の再開発を視野に入れた投資物件の将来性やポテンシャルに着眼して取引の意思決定を行うものと把握される。取引価格は、立地，画地規模等によって異なり、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は北大阪急行線、地下鉄御堂筋線並びにその周辺鉄道駅徒歩圏の商業地域と判定した。需要者の中心は、不動産投資ファンドや機関投資家のほか、大手企業等であり、圏外からの需要も多い。周辺ではマンション建築により居住人口が増加したほか、千里中央地区全体の再開発実現への期待は大きい。また、北大阪急行延伸が来年度に迫り、今後市場は大きく変化する可能性がある。市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく差が生じ見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は駅前の商業地域であり、複合商業施設や、テナントビル等の収益物件も多数見受けられることから、商業集積度，繁華性の程度については同一需給圏内において高位にあると認められる。再開発等への期待値を含めた土地価格に賃料が追いついておらず、収益価格はやや低位に求められた。本件では、市場の取引実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内のおいて多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算した市場実態を反映した価格である。一方、収益価格は、賃貸市場等を考察するに、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に試算され、試算過程に多くの想定要素を含む等、相対的規範性も劣る。市場特性、需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千里中央駅東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	1336.7 坪 (4419 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大型店舗、高層事務所が集積する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市新千里東町１丁目５番１
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	60 m
面積	4200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成３１年３月に千里中央地区活性化基本計画が官民協働で策定された。
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　千里中央駅に近接する千里ニュータウンの中心商業地域であり、今後は再開発事業による建替え・再整備等が計画されている。当該再開発事業の進捗にも左右されるが、当面は地価の上昇が予測される。 (2)標準地南側に隣接する千里セルシーとの一体再開発事業計画が発表され、事業完了までは長期間を要するも地域発展が期待されている。また、来年度に迫る北大阪急行延伸による当該地域に与える影響にも注視が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 681万360 円 1平米 206万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 664万5,060 円 1平米 201万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 681万360円 1平米 206万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 608万3,040円 1平米 184万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 664万5,060円 1平米 201万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 608万3,040円 1平米 184万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　豊中市の人口は微増傾向にあるが、取引件数は昨年同期比で減少している。新型コロナの商業地需要に対するマイナスの影響は緩和されつつある。 (2)新型コロナ、物価上昇等、経済市場が不安定な中、各種政策等の効果もあり、社会経済活動は正常化に向かっている。但し、先行きに不透明感もある。
地域要因
(1)　再開発事業への期待感から地価は上昇傾向にある。新型コロナの影響は緩和されつつあるが、実態的な商況の回復の程度は低位に留まっている。 (2)来年度に迫る北大阪急行延伸の地価への影響は不透明感もあるが、千里中央駅周辺の再開発事業への期待感等もあり、地価は上昇基調で安定的に推移。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市新千里東町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	163万3,448 円／平米 540万179 円／坪
推定価格 平米 坪	165万6,316 円／平米 547万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	197万1,805 円／平米 651万8,787 円／坪
査定価格 平米 坪	213万 円／平米 704万1,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市新千里東町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	183万8,366 円／平米 607万7,638 円／坪
推定価格 平米 坪	191万5,577 円／平米 633万2,898 円／坪
標準価格 平米 坪	187万8,017 円／平米 620万8,724 円／坪
査定価格 平米 坪	203万 円／平米 671万1,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	55 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市新千里東町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	141万5,699 円／平米 468万301 円／坪
推定価格 平米 坪	149万6,394 円／平米 494万7,079 円／坪
標準価格 平米 坪	200万527 円／平米 661万3,742 円／坪
査定価格 平米 坪	216万 円／平米 714万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市新千里東町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	163万 円／平米 538万8,780 円／坪
推定価格 平米 坪	171万4,760 円／平米 566万8,997 円／坪
標準価格 平米 坪	181万6,483 円／平米 600万5,293 円／坪
査定価格 平米 坪	196万 円／平米 647万9,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	55 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情