路線価 (2023) 大阪府豊中市寺内2-183-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市寺内２丁目１８３番１外
価格時点	2023 年
駅名	緑地公園駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万9,940 円／坪 1平米 49万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大阪市北部、北摂地区に存する商業地域である。需要者の中心は、個人・法人の事業者や投資家、事務所ビルの賃貸業者及びマンションデベロッパー等が考えられる。緑地公園駅の駅前商業地は希少性が高く需要は堅調で、収益物件の利回り低下や金融緩和もあって地価水準は上昇している。取引される価格は様々であり需要の中心となる価格帯は見いだし難い。 (2) 同一需給圏は、豊中市を中心にその周辺市域に位置する鉄道駅徒歩圏の商業地域と判定した。需要者の中心は、各種法人、個人事業主等様々で、利用目的は自己使用を中心に投資目的での需要も認められる。緑地公園駅周辺商業地は範囲が狭く、地域が限定され希少性を有する。また、大阪市内へのアクセスも良好で住宅需要も多く認められる。市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく差が生じ見出し難いが、単価として坪１６０万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前の住商混在商業地であり、店舗兼共同住宅を想定し収益価格を試算したが、地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものと考えられる。収益性を重視すべき商業地ではあるがその相対的規範性はやや劣る。よって、比準価格を実証的で規範性のある価格として重視し、収益価格を関連付け、前年標準地の価格との検討を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内のおいて多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算した市場実態を反映した価格である。一方、収益価格は、賃貸市場等を考察するに、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に試算され、試算過程に多くの想定要素を含む等、相対的規範性も劣る。需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地及び基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	緑地公園駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビルが多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市寺内２丁目１８３番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	24.5 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗事務所ビルと店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地であり、今後もこの傾向で推移するものと予測される。地価水準は一般経済情勢を反映して上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中高層の店舗兼事務所ビルが多い駅前商業地域であるが、住環境も良好な地域性から周辺では賃貸共同住宅の建築も進んでいる。当該地域性から共同住宅需要も高く、今後は住居混在化が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 170万5,896 円 1平米 51万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 167万9,448 円 1平米 50万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 170万5,896円 1平米 51万6,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 152万760円 1平米 46万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 167万9,448円 1平米 50万8,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 152万760円 1平米 46万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は減少しているが経済活動はほぼ正常化し、繁華性の高い商業地の需要は安定している。 (2)新型コロナ、物価上昇等、経済市場が不安定な中、各種政策等の効果もあり、社会経済活動は正常化に向かっている。但し、先行きに不透明感もある。
地域要因
(1)駅前の商業地として地域要因に大きな変動はない。場所的希少性と用途の多様性により需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)駅前商業地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は場所的希少性を有する立地、利便性を有する中大規模地への需要増等から上昇基調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1015 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市寺内２丁目１８３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,343 円／平米 171万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	52万425 円／平米 172万525 円／坪
査定価格 平米 坪	52万 円／平米 171万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府豊中市寺内２丁目１８３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,526 円／平米 114万5,615 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,488 円／平米 118万1,855 円／坪
標準価格 平米 坪	51万1,428 円／平米 169万781 円／坪
査定価格 平米 坪	51万1,000 円／平米 168万9,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市寺内２丁目１８３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,281 円／平米 119万7,701 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,410 円／平米 114万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	51万9,355 円／平米 171万6,988 円／坪
査定価格 平米 坪	51万9,000 円／平米 171万5,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	314 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府豊中市寺内２丁目１８３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万9,055 円／平米 217万8,836 円／坪
推定価格 平米 坪	65万6,468 円／平米 217万283 円／坪
標準価格 平米 坪	51万4,473 円／平米 170万848 円／坪
査定価格 平米 坪	51万4,000 円／平米 169万9,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情