路線価 (2023) 大阪府豊中市曽根西町3-164 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市曽根西町３丁目１６４番
価格時点	2023 年
駅名	曽根駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万9,068 円 1平米 27万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊中市及び周辺市の駅前を中心とする近隣商業地域の圏域である。需要者は中小規模の物販経営や飲食業を営む目的の個人及び法人が中心となると見られる。駅前商店街の需要面には総じて不安定さが残るが、対象標準地は最寄駅近接で立地条件の優位性が高いことから需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向にある。商業地域における取引の中心価格帯はその規模や立地条件等によりまちまちの状況となっている。 (2) 同一需給圏は豊中市及びその周辺市内の商業地域で、主たる需要者は店舗として自己使用を目的とする法人等及び賃料収入を得る目的で取得する不動産業者等である。対象標準地は鉄道駅近接に立地し、駅接近性に優れており、新型コロナの影響も小さくなっていることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は立地、規模等によって異なるため見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は多くの取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した実証的性格を有する。収益価格は理論的性格を有するが試算の各段階において想定要素が多く、また近隣地域は地価に見合うだけの賃料水準が形成されていないこと等もありやや低位に試算されたとみられる。よって比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討、単価と総額との関連にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例から求めたもので、市場実態を反映した実証的な価格であり、特に本件では地域の特性が類似する事例を多く採用しており、相対的規範性は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、試算の過程に想定要素を比較的多く含むため、相対的にやや精度が劣る。従って、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	曽根駅北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市曽根西町３丁目１６４番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物販・飲食店舗等を中心とする駅前商店街として地域要因に大きな変化はなく当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は近隣地域においては若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は駅前の低層の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、今後も現況を持続するものと予測する。周辺環境及び周辺取引等を鑑みて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万2,046 円 1平米 29万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万8,576 円 1平米 29万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口及び世帯数は過去５年間で微増傾向となっている。取引件数は直近では伸び悩みが見られるが取引価格は上昇傾向にある。 (2)豊中市の人口、高齢化率は微増傾向。新型コロナの影響は小さくなっており、商業地の地価は上昇基調にある。
地域要因
(1)地域要因について特段の変動は認められない。飲食・小売店舗の新規需要の回復は概ね順調で、地価は上昇傾向にある。 (2)既成の駅前の商業地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はない。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1006 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市曽根西町３丁目１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,061 円／平米 53万2,468 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,506 円／平米 62万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,651 円／平米 91万4,608 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市曽根西町３丁目１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,515 円／平米 50万909 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,183 円／平米 55万6,013 円／坪
標準価格 平米 坪	30万864 円／平米 99万4,656 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1012 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市曽根西町３丁目１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,157 円／平米 79万653 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,047 円／平米 78万3,677 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,302 円／平米 98万9,492 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府豊中市曽根西町３丁目１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,760 円／平米 71万6,609 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,844 円／平米 72万192 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,416 円／平米 98万6,563 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1017 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府豊中市曽根西町３丁目１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,396 円／平米 75万1,771 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,670 円／平米 75万9,289 円／坪
標準価格 平米 坪	30万222 円／平米 99万2,534 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情