路線価 (2023) 大阪府豊中市穂積2-402-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市穂積２丁目４０２番３外
価格時点	2023 年
駅名	服部天神駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (970 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (970 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円／坪 1平米 21万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊中市を中心に北摂地域を圏域とする路線商業地域。需要者は自動車販売業者や沿道型の飲食・物販・サービス業の店舗経営を目的とする事業者が中心と考えられる。幹線道路に面し画地規模の大きな沿道商業地は希少性があり需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移している。取引される価格は規模等によって異なり、中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は北摂圏域における路線商業地域一円。需要者はロードサイド型店舗の運営を目的とする法人が中心である。交通量の多い幹線道路に位置しており周辺にも店舗が建ち並び繁華性の高いエリアであるため需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。取引の件数はそれほど多くはなく、画地規模や形状等により価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要者は収益性を重視して意思決定を行う事業者と考えられる。収益価格は地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものの収益価格の相対的信頼性を否定するものではない。よって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は多くの取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した実証的性格を有する。収益価格は対象地上に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定して試算したもので想定要素が多く、ロードサイド型店舗は自用目的の利用が中心で賃貸市場はやや未成熟のため相対的な信頼性は比準価格に比較して劣ると判断した。以上から市場の実態を反映した比準価格を中心として収益価格を比較考量し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	服部天神駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	293.4 坪 (970 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗、事業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	259 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市穂積２丁目４０２番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	0 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	42.5 m
面積	980 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０．５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	259 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域として、今後も推移していくものと予想される。地価水準は一般経済情勢を反映して上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)路線商業地域であり地域要因に大きな変化はない。地価は近隣地域においては上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万7,156 円 1平米 22万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は減少しているが経済活動はほぼ正常化し、商業地の需要は安定している。 (2)豊中市の人口及び世帯数は過去５年間で微増傾向となっている。取引件数は直近では伸び悩みが見られるが取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)路線商業地域として地域要因に大きな変動はない。経済情勢の回復を反映して沿道型の店舗用地の需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特に変動はない。ロードサイド店舗事業者の需要は堅調で、地価は若干の上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1003 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市穂積２丁目４０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,546 円／平米 60万6,803 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,093 円／平米 75万7,381 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,485 円／平米 74万5,453 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市穂積２丁目４０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,644 円／平米 77万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,790 円／平米 82万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,731 円／平米 73万6,349 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市穂積２丁目４０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,583 円／平米 70万9,411 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,761 円／平米 74万6,366 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,761 円／平米 74万6,366 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府豊中市穂積２丁目４０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万604 円／平米 92万7,677 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,446 円／平米 93万460 円／坪
標準価格 平米 坪	23万128 円／平米 76万803 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1112 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府豊中市穂積２丁目４０２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,033 円／平米 62万4,943 円／坪
推定価格 平米 坪	19万169 円／平米 62万8,699 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,844 円／平米 75万6,558 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情