路線価 (2023) 大阪府豊中市利倉2-169 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市利倉２丁目１６９番
価格時点	2023 年
駅名	服部天神駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,970万 円 (598 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,970万 円 (598 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万5,900 円／坪 1平米 15万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は豊中市及び周辺市域に存する中小工場地域。需要者は流通業務関連の法人が中心と認められる。近隣地域を含む周辺は、阪神高速道路への連続性が良好で、大阪空港にも近接するなど、工業地としての立地性に恵まれており、テレワークの普及に伴い、ネット通販を中心に物流量が増加し、倉庫用地の需要が高まっていることから、需要は堅調に推移している。取引される価格は規模等によって異なり、中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は豊中市を中心に北摂地域に位置する工場及び流通業務地域。需要者の中心は流通関係の法人及び製造業等の事業者。対象不動産の存する近隣地域は高速道路や空港へのアクセスは比較的良好で、物流量の増大により流通業務用地への需要は高まっており、地価水準は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格は様々で中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実証的な価格である。一方、工業系用途に対する賃貸需要が少ない地域の現状からは、賃料水準として適正なものが見いだしにくく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって収益価格は参考にとどめ、前年公示価格からの変動にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏の工業地の地価は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから倉庫等の使用による収益性よりも比準価格を中心に価格形成されているのが市場の実態である。また、本件比準価格は対象不動産と代替性を有し規範性の高い取引事例から求めたもので実証的な価格である。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし収益価格は参考とするにとどめ、さらに前年標準地の価格との検討と最近の市場動向に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	服部天神駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	180.9 坪 (598 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	倉庫兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の作業所、倉庫等が見られる地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市利倉２丁目１６９番
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼作業所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　特段の変動要因は認められないことから、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、物流拠点としての土地需要の高まりを反映して、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は今後も現状で推移するものと予測される。流通業務用地への需要は物流量の拡大により増加しており、地価水準も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼作業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万5,900 円 1平米 15万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増傾向にある。土地取引件数は前年同期と比較して減少傾向にある。 (2)土地取引件数は減少しているが、物流倉庫に対する需要の高まりを背景に空港や高速道路へのアクセス条件の良い工業地の需要は堅調で推移している。
地域要因
(1)工業地としての立地性に恵まれた地域であり、物流拠点としての土地需要が高まっていることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)中小規模の倉庫・工場等が多く集まった工業地として成熟しており、地域要因に大きな変動はない。地価水準は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市利倉２丁目１６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万719 円／平米 43万2,157 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,256 円／平米 47万6,910 円／坪
標準価格 平米 坪	15万267 円／平米 49万6,783 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1006 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市利倉２丁目１６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,378 円／平米 47万4,008 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,501 円／平米 48万4,332 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,501 円／平米 48万4,332 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府豊中市利倉２丁目１６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,270 円／平米 43万3,979 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,552 円／平米 44万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,148 円／平米 47万9,859 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府豊中市利倉２丁目１６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,519 円／平米 60万102 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,057 円／平米 61万5,104 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,432 円／平米 52万7,082 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情