土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府池田市宇保町236-6 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 池田市
大阪府池田市宇保町236番6 (池田)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域)
  • 池田駅 から 950m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
54万5,490
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
16万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 池田市大阪府池田市宇保町236番6
価格時点 2023
駅名 池田駅 から 950m
路線価
1坪当たり 1坪 54万5,490
1平米当たり 1平米 16万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
2,490万
(121 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 68万1,036
1平米 20万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2023年01月09日
鑑定評価額 総額
2,480万
(121 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 67万7,730 円/坪
1平米 20万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急宝塚線、阪急箕面線、大阪モノレール線沿線のうち池田市、箕面市、豊中市北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の中所得者層が中心である。池田市内の駅徒歩圏内の住宅地域は需要が根強く、需給動向は概ね安定的に推移している。土地は120㎡程度で2500万円前後、新築戸建物件は4000~5000万円程度が需要の中心となっている。

(2) 同一需給圏は阪急宝塚線及び阪急箕面線の池田市及び箕面市・豊中市に所在する最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は大阪北摂地域において居宅購入目的の個人・販売目的の不動産業者等が主な中心であり、圏外からの転入も認められる。池田市の駅徒歩圏内の住宅地域として需要は根強く、需給動向は概ね安定的である。土地120㎡で2500万円前後、新築戸建物件は4000万円~5000万円程度が需要の中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパートやマンションが見受けられるが、収益物件としては画地規模が小さいため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域であること、また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自己使用目的が中心の近隣地域内にアパート等の収益物件が殆ど見られない地域である。標準地の画地規模等から戸建住宅しか想定できず、戸建の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、類似性の高い事例を採用した比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討並びに市場の動向等を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 池田駅南東方
距離 950 m
土地の状態
土地面積 36.6 坪 (121 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 ほぼ長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 指定建築線6m
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 池田市大阪府池田市宇保町236番6
標準地の範囲
70 m
西 20 m
40 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 16 m
面積 130 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 指定建築線6mにより基準容積率は200%
街路 基準方位 北4.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 指定建築線6m
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。

(2)駅から徒歩圏内にある中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持していくものと思料する。地価は概ね横ばいから若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 68万1,036
1平米 20万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 67万7,730
1平米 20万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 68万1,036
1平米 20万6,000
前年から次年への変動率 1 %
2022年
1坪 67万4,424
1平米 20万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 67万7,730
1平米 20万5,000
前年から次年への変動率 0.5 %
2019年
1坪 67万4,424
1平米 20万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)池田市の住宅地の需給状況は比較的堅調である。地価は、利便性の良好な物件については、上昇傾向で推移している。

(2)大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需要が認められる。市内人口は微増傾向にある。

地域要因
(1)池田駅徒歩圏の住宅地域は比較的人気があり、地価は若干上昇傾向で推移している。

(2)池田駅から徒歩圏内の住宅地域として需要は根強く、需給動向は概ね安定的であり、地価は概ね横ばいから若干の上昇傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1108
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 池田市
地域 大阪府池田市宇保町236番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
21万7,644 円/平米
71万9,531 円/坪
推定価格 平米
22万1,562 円/平米
73万2,484 円/坪
標準価格 平米
21万1,011 円/平米
69万7,602 円/坪
査定価格 平米
21万1,000 円/平米
69万7,566 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 188
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1118
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 池田市
地域 大阪府池田市宇保町236番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
16万7,815 円/平米
55万4,796 円/坪
推定価格 平米
17万6,398 円/平米
58万3,172 円/坪
標準価格 平米
19万3,419 円/平米
63万9,443 円/坪
査定価格 平米
19万3,000 円/平米
63万8,058 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1118
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 池田市
地域 大阪府池田市宇保町236番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
18万8,195 円/平米
62万2,173 円/坪
推定価格 平米
19万6,546 円/平米
64万9,781 円/坪
標準価格 平米
21万3,637 円/平米
70万6,284 円/坪
査定価格 平米
21万4,000 円/平米
70万7,484 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1118
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 池田市
地域 大阪府池田市宇保町236番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
17万6,514 円/平米
58万3,555 円/坪
推定価格 平米
19万1,176 円/平米
63万2,028 円/坪
標準価格 平米
20万7,349 円/平米
68万5,496 円/坪
査定価格 平米
20万7,000 円/平米
68万4,342 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 1118
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 池田市
地域 大阪府池田市宇保町236番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万231 円/平米
59万5,844 円/坪
推定価格 平米
18万1,853 円/平米
60万1,206 円/坪
標準価格 平米
20万3,871 円/平米
67万3,998 円/坪
査定価格 平米
20万4,000 円/平米
67万4,424 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 168
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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