路線価 (2023) 大阪府池田市満寿美町639-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 池田市大阪府池田市満寿美町６３９番２
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億2,400万 円 (926 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億2,400万 円 (926 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円／坪 1平米 35万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急宝塚線及び大阪モノレール線，北大阪急行沿線等で、大阪府北部において中層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は、中堅又は大手デベロッパーが中心である。当地域は最寄駅への接近性に優れ、居住環境も良好であることから人気が高く、デベロッパー等の土地取得意欲も旺盛であり、今後も底堅い需要が見込まれる。新築分譲マンション（７５㎡程度）の価格水準は５，０００～６，０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は北摂地区の共同住宅地域、またはマンション用途が見られる混在地域の圏域である。主たる需要者はマンション用地を求める資金力を有する開発業者である。近隣地域は池田駅徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、マンション需要が強い地域である。一方で大規模画地の供給が少ないことから需給ひっ迫の状況が続いており地価は上昇傾向である。分譲価格も上昇しており、ファミリータイプ（７５㎡程度）で５，０００万円～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は中層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、需要者は類似地域の取引状況及び投資採算性に着目して意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、市場の実態を反映している。開発法による価格は類似の分譲マンション事例等から適切に求めているため、その規範性は高いと判断できる。よって、比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、大規模画地の取引事例から直接比準して求められた市場の実態を反映した価格である。一方で開発法による価格も、各種想定要素は介在するものの開発事業者の投資採算性に着目した説得力の高い価格である。したがって両試算価格の規範性は同程度と判断されるため、本件においては、比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地価格等との均衡及び周辺地価動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池田駅南東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	280.1 坪 (926 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田市大阪府池田市満寿美町６３９番２
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	５階建程度の共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、中層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については、選好性の高いエリアであることから上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は駅近の共同住宅が見られる住宅地域として成熟しており、現状の環境を維持して推移するものと予測する。北摂のマンション需要が高まっている中、供給が少ないことから地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本市の人口、世帯数とも微増傾向。コロナ禍の影響は特にない。地価は横ばい乃至やや上昇傾向にあるが、調区等のバス圏は依然やや下落傾向。 (2)池田市は人口、世帯数は微増傾向である。住宅地の地価は一部の交通接近性、生活利便性に劣る地域を除き横ばい乃至上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)ブランド力のある地域で、デベロッパーの需要は堅調で、地価は底堅く上昇傾向で推移している。 (2)北摂のマンション人気は高く、特に駅近のマンション用地の需要は強含んでいるが、供給が少ないことから地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1118 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市満寿美町６３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,771 円／平米 70万3,421 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,335 円／平米 71万8,510 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,277 円／平米 101万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市満寿美町６３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,584 円／平米 82万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,737 円／平米 77万2,735 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,383 円／平米 119万8,038 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府池田市満寿美町６３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,165 円／平米 101万5,487 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,990 円／平米 100万1,685 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,568 円／平米 118万5,426 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府池田市満寿美町６３９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万308 円／平米 109万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	32万241 円／平米 105万8,717 円／坪
標準価格 平米 坪	34万3,975 円／平米 113万7,181 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情