路線価 (2023) 大阪府池田市神田2-1175-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 池田市大阪府池田市神田２丁目１１７５番４
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円／坪 1平米 17万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急宝塚線及び箕面線沿線の中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、主な需要者の中心は北摂地域において自己のための居住取得を目的とした個人並びに販売目的で取得する不動産業者等と思料する。当該地域周辺では新築戸建の販売のための小規模な宅地開発が見られるなど住宅供給は比較的多い。市場の中心となる価格帯は土地１５０㎡前後程度で２６００万円程度、新築物件では総額で４０００～４５００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は阪急宝塚線、阪急箕面線沿線で池田市や箕面市・豊中市に存する中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。主な需要者は大阪北摂地域に居宅利用目的で購入する中所得者層や販売目的での不動産業者等が中心である。中小規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、総額面での値頃感等から比較的安定した需要が認められる。土地は１５０㎡程度で２５００万円前後、新築戸建物件は４０００～４５００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模一般住宅地域であり、周辺環境の類似性が高い取引事例を採用していることから比準価格は妥当性を有し規範性も認められる。標準地の画地規模や住環境等により戸建住宅しか想定できず戸建の賃貸市場もほとんどないことから収益価格は求められなかった。したがって代表標準地との検討や市場動向等も踏まえ、市場の実態を反映している比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅からやや距離のある類似性の高い事例により比準価格を求めており妥当性・規範性を有する。地域内には共同住宅等も見られるものの標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であること及び戸建住宅の賃貸市場が見込めないことから、収益還元法の適用を見送った。したがって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	池田駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	196 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田市大阪府池田市神田２丁目１１７５番４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	196 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として形成されており、今後も現状の住宅地としての住環境を維持するものと予測する。地価は横ばい傾向で堅調に推移していくものと思料する。 (2)当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も戸建住宅地域としての環境を維持するものと思料する。地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本市の人口、世帯数とも微増傾向。コロナ禍の影響は特にない。地価は横ばい乃至やや上昇傾向にあるが、調区等のバス圏は依然やや下落傾向。 (2)大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需要が認められる。市内人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)中小規模住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地価は横ばい傾向で推移している。 (2)バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横這い傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田２丁目１１７５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,901 円／平米 64万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,717 円／平米 63万3,816 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,564 円／平米 54万4,049 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田２丁目１１７５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,514 円／平米 58万3,555 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,176 円／平米 63万2,028 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,845 円／平米 55万4,896 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田２丁目１１７５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,012 円／平米 61万1,650 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,677 円／平米 61万7,154 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,788 円／平米 58万7,767 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田２丁目１１７５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,446 円／平米 45万7,702 円／坪
推定価格 平米 坪	15万813 円／平米 49万8,588 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,266 円／平米 58万9,347 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情