路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区水の森1-1-64 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区水の森１丁目１番６４
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄北仙台駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円／坪 1平米 7万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄南北線「北仙台」駅を最寄り駅とする丘陵地の住宅地域一円。需要者の中心は、青葉区の居住者が大半を占める。画地配置は良好ではあるが、幅員の狭い街路が多く、住宅地としての居住環境はやや劣っているものの、地下鉄駅から徒歩圏内にあること等が選好され、交通接近条件等利便性の良好な住宅地域として需要は堅調である。需要の中心は、土地は２００㎡程度で１５５０万円程度、新築戸建は２５００万円～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、地下鉄「北仙台」駅から徒歩圏内に位置する丘陵地の住宅地域一円。需要者は戸建住宅取得を目的とする個人が中心である。幅員の狭い街路が中心で、住宅地としての品等はやや劣っているが、地下鉄駅に近接する通勤利便性の良好な住宅地域であり、需要は堅調である。土地は２００㎡程度で１６００万円前後、新築戸建物件は３５００万円～４０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした住宅地域で地域内にはアパート等もみられるものの、不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておらず、収益還元法を適用することができなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、実際の取引形態は全般的に自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地域及び周辺地域内にはアパートも散在しているものの、用途地域が第１種低層住居専用地域であり経済合理性に合致した賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法を適用することが出来なかった。対象地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	地下鉄北仙台駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区水の森１丁目１番６４
標準地の範囲
東	230 m
西	170 m
南	140 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	街路条件は劣るが、地下鉄駅から徒歩圏内にある旧来からの丘陵地の住宅地域
街路	基準方位北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とした低層住宅地域として熟成し、地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測。地下鉄北仙台駅から徒歩圏内にあり、通勤利便性が良好であることから需要は堅調であり地価は上昇傾向と予測。 (2)低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。街路条件のやや劣る丘陵地の住宅地域であるが、地下鉄「北仙台」駅から徒歩圏内にあり需要は堅調である。地価は上昇基調にあるものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に回復が見られる。 (2)戸建・マンションとも住宅需要は全般的に旺盛であるが、物件不足等を反映して取引価格は上昇しており、青葉区住宅地の地価は上昇している。
地域要因
(1)地下鉄駅から徒歩圏内に存する利便性の良好な戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成済。需要は堅調に推移してきており、地価は上昇傾向にある。 (2)地下鉄「北仙台」駅から徒歩圏内に位置する通勤利便性等の高い住宅地域であることから、需要は旺盛であり、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区水の森１丁目１番６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,372 円／平米 24万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,090 円／平米 26万1,472 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,539 円／平米 25万6,344 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区水の森１丁目１番６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,283 円／平米 23万8,968 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,951 円／平米 29万4,072 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,349 円／平米 25万5,716 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区水の森１丁目１番６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,507 円／平米 27万2,768 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,316 円／平米 27万5,443 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,257 円／平米 24万5,494 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区水の森１丁目１番６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,161 円／平米 29万4,766 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,161 円／平米 29万4,766 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,011 円／平米 25万1,292 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区水の森１丁目１番６４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,869 円／平米 30万7,025 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,524 円／平米 31万2,496 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,770 円／平米 26万414 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情