路線価 (2023) 大阪府池田市大和町3047-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 池田市大阪府池田市大和町３０４７番２
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万1,718 円 1平米 30万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万1,718 円／坪 1平米 30万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は大阪府北部に属する商業地域。需要者は収益物件の投資家・中小物販業者等であるが、近年はマンション用地としての需要も強く、マンション分譲業者も需要者になっており需給動向は概ね堅調である。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は池田市及び周辺市の商業地域の圏域である。主たる需要者は、地元事業者のほか賃貸用不動産を求める不動産業者等である。近隣地域は池田駅前から続く店舗、事業所、共同住宅等が混在する商業地域である。中心市街地からは外れるものの、駅前商業地の地価上昇は当該地域にも波及しており、地価はやや上昇傾向で推移している。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益物件としての取引が少なく賃料動向から見ても賃貸市場の成熟の程度は総じて弱いため収益価格はやや低位に試算された。よって市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は池田市及び周辺市の対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は店舗付共同住宅を想定し、昨今の賃貸市場動向を分析の上で試算を行ったが、地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池田駅北方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	31.2 坪 (103 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、共同住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田市大阪府池田市大和町３０４７番２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ　府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い店舗・営業所・共同住宅等が見られる商業地域で、現在の商業地域としての特性を維持しつつ、マンション用地としての需要も高まっていくものと予測する。地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は池田駅徒歩圏の店舗、営業所、共同住宅等が見られる商業地域であり、当面は現状の環境を維持して推移すると予測する。池田駅前の地価上昇の波及効果もあり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池田市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベッドタウンとして池田市の不動産市況は概ね安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇傾向で推移した。 (2)池田市の商業地は共同住宅の建築が可能な地域では、地価はやや上昇傾向にある。店舗需要に限定される地域では概ね横ばい傾向にある。
地域要因
(1)駅に近い商業地域の土地需要は堅調であり、マンション用地としての需要もあって地価は若干の上昇傾向で推移した。 (2)駅前の土地需要の高まりが当該地域にも波及しており、地価はやや上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市大和町３０４７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,311 円／平米 95万3,156 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,747 円／平米 104万554 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,570 円／平米 105万3,192 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府池田市大和町３０４７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
推定価格 平米 坪	31万236 円／平米 102万5,640 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,195 円／平米 107万5,095 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府池田市大和町３０４７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,987 円／平米 81万6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,481 円／平米 81万8,172 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,297 円／平米 102万9,148 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府池田市大和町３０４７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,500 円／平米 113万8,917 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,156 円／平米 116万4,228 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,783 円／平米 106万7,121 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情