路線価 (2023) 大阪府吹田市山手町1-1-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市山手町１丁目１番４０
価格時点	2023 年
駅名	豊津駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万3,932 円／坪 1平米 22万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北大阪急行線及び阪急千里線沿線の概ね吹田市及び豊中市の低層住宅地域である。需要者は大阪都心部への通勤利便性を選択指標とする一次・二次取得者層が中心となる。最寄り駅から徒歩圏内にあり、都心部への接近性や値頃感などから一定の需要が見込まれる。取引の中心価格帯は、土地は１００㎡前後で２，０００万円程度、新築戸建住宅については総額４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、阪急千里線及び北大阪急行線沿線の吹田市を中心に周辺市の戸建住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は、自己居住目的のファミリー層である。駅徒歩圏の好立地や比較的良好な住環境にあることから、住宅需要は堅調である。周辺住宅地への新型コロナの影響は特になく、上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は１００㎡程度で２，０００万円台前半から半ば、新築の戸建て住宅は割安なもので４，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅徒歩圏内の低層住宅が主体の地域である。賃貸共同住宅も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、また、投資採算性に裏付けられた賃貸用共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、実証的で市場性を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺の住宅地は、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、対象の画地規模から共同住宅の想定に妥当性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方、市場参加者は、快適性、利便性を重視して意思決定するものと考えられ、代替性を有する取引事例から求めた比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊津駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	31.2 坪 (103 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市山手町１丁目１番４０
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	14.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内の利便性の良い住宅地域としての環境を保持しており、地域要因に特別の大きな変化はなく、今後もほぼ現状を維持していくと予測する。地価は上昇傾向が続くと予測する。 (2)既成の住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏の利便性から、地価水準は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概ね上昇に転じた。 (2)新型コロナウイルス感染症、物価変動等の影響により、景況感は安定しているとはいえないが、吹田市の住宅・不動産市場は底堅い動きである。
地域要因
(1)豊津駅周辺の低層住宅地としての地域特性に特段の変化はない。利便性の良い成熟した居住環境は維持されており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に大きな変動はない。利便性の高い住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山手町１丁目１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,590 円／平米 69万9,517 円／坪
推定価格 平米 坪	21万752 円／平米 69万6,746 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,433 円／平米 68万5,773 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1016 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山手町１丁目１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,704 円／平米 75万6,095 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,372 円／平米 87万708 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,849 円／平米 74万9,963 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1016 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山手町１丁目１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,006 円／平米 73万646 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,881 円／平米 73万3,539 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,347 円／平米 70万5,325 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山手町１丁目１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,383 円／平米 92万334 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,200 円／平米 91万3,117 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,700 円／平米 75万2,776 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1016 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山手町１丁目１番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,974 円／平米 77万212 円／坪
推定価格 平米 坪	24万589 円／平米 79万5,387 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,911 円／平米 70万3,884 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情