路線価 (2023) 大阪府吹田市南吹田5-15-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市南吹田５丁目１５番８
価格時点	2023 年
駅名	江坂駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,930万 円 (385 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,930万 円 (385 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円／坪 1平米 20万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北大阪急行線、阪急千里線、同宝塚本線、ＪＲおおさか東線、同東海道本線沿線の混在住宅地域で、吹田市及び周辺市の圏域。需要者の中心は、事業者、投資家、投資法人、不動産業者である。最寄駅距離はややあるものの江坂駅勢圏内で街路が整備され、賃貸マンションへの堅調な投資需要は新型コロナ禍と建築費高騰でも影響は少なく、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、用途、需要者が様々であるため一概に把握し難い。 (2) 同一需給圏は、北大阪急行線・阪急千里線・東海道本線・ＪＲおおさか東線沿線の住商混在地域で吹田市南部及び周辺市の圏域。需要者の中心は、吹田市及びその周辺の地域の不動産業者、個人投資家、事業会社等が想定される。最寄り駅からやや遠いが街路の系統・連続性が良好であるため収益マンションのほか営業所等の事業所需要も期待でき、需要は堅調で地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、用途、需要者が様々であるため一概に把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、類似性があり代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、収益価格については、立地条件を反映した賃貸需要と相応の賃料水準が見込まれるが、賃貸市場が熟成しつつあるため賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く相対的信頼性は劣る。したがって、新型コロナ禍等の影響と市場実態を反映した説得力のある比準価格を標準として収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性のある取引事例を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定事項を多く含み、また地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものと考えられる。よって、本件では比準価格を説得力を有する価格として標準とし、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江坂駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	116.5 坪 (385 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市南吹田５丁目１５番８
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	21 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層共同住宅、事業所、一般住宅等が混在する地域として当面は地域要因に大きな変動はないと予測されるが、新型コロナ禍と物価上昇の影響の中で賃貸マンション等の収益物件需要が堅調で、地価はやや上昇傾向にある。 (2)高層共同住宅や事業所、一般住宅等が混在する地域であるが、今後益々高層化が進むものと予測する。地域要因の変化に伴い収益物件の取引は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は増加傾向で、新型コロナ禍の影響は少なく、優良住宅地と駅徒歩圏内の住宅地を中心に需要は堅調で、地価はやや上昇傾向にある。 (2)吹田市の人口は増加、高齢化率は上昇傾向。利便性に優れる地域を中心に住宅地の需要は安定しており、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因
(1)江坂駅勢圏内でＪＲおおさか東線「南吹田」駅の影響もあって、収益物件に加え戸建住宅にも需要が堅調で、地価はやや上昇傾向にある。 (2)駅からはやや遠いが江坂駅最寄りで都心への利便性が良いため高層の共同住宅が増加しており、収益物件の取引は活発で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1002 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市南吹田５丁目１５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,384 円／平米 66万9,082 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,141 円／平米 63万8,524 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,189 円／平米 66万5,131 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市南吹田５丁目１５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,251 円／平米 74万1,374 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,585 円／平米 73万9,172 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,284 円／平米 71万8,341 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1009 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市南吹田５丁目１５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,305 円／平米 72万1,716 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,204 円／平米 68万8,322 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,960 円／平米 63万7,926 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	295 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	4.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市南吹田５丁目１５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,468 円／平米 64万2,911 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,799 円／平米 63万4,087 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情