路線価 (2023) 大阪府吹田市春日2-209-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市春日２丁目２０９番１
価格時点	2023 年
駅名	緑地公園駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,230万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	6,230万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地が所在する地域は緑地公園駅より約１ｋｍの住宅地域である。その同一需給圏は、北大阪急行線沿線の吹田市及び豊中市内の住宅地域が中心で、需要者は居住快適性及び都市部への利便性を重視する一次及び二次取得者層が中心である。規模が大きく総額との関連で需要はやや限定的であるが、一定の生活利便性等を備えた地域であり、需要は概ね安定的である。需要の中心は、新築の戸建は総額４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、北大阪急行線沿線の吹田市及び豊中市内の住宅地域が中心で、需要者は居住快適性及び都市部への利便性を重視する一次及び二次取得者層が中心と把握される。規模が大きく総額が嵩むため需要はやや限定的であるが、一定の生活利便性等を備えた地域であり、需要は概ね安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は１００㎡～１５０㎡程度で２，０００～３，０００万円程度、新築の戸建は総額４，０００万円～５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格は、価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡正にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該地域が収益性より居住環境を重視する住宅地であり収益価格はやや低位に求められた。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格であり、価格牽連性が認められる取引価格を適正に補修正して試算されている。収益価格は、賃貸市場動向を踏まえ各設定数値の査定を行ったが、対象標準地周辺は自己使用目的での取引の比重が大きく、賃貸想定を前提とする収益価格の信頼性は低位と判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	緑地公園駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	97.1 坪 (321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市春日２丁目２０９番１
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域としてほぼ成熟しており、中規模以上の画地については分割利用の可能性も見られる。今後の地価動向はやや上昇の傾向と予想する。 (2)当該地域は、既成の住宅地域として概ね成熟している。中規模以上の画地については分割利用が散見される。一定の需要に支えられ、地価はやや上昇基調にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られるもののウクライナ紛争以降の資源高、円安による輸入物資の高騰など経済環境はインフレ傾向である。 (2)吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響はほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)緑地公園駅徒歩圏の既存住宅地域。周辺はマンションが多いほか、戸建開発も散見される。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。 (2)駅徒歩圏の既存住宅地域である。周辺はマンションが多いほか、戸建開発も散見される。駅からやや距離を有するものの、需要は概ね安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市春日２丁目２０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,575 円／平米 74万9,057 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,902 円／平米 74万6,832 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,761 円／平米 71万3,306 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市春日２丁目２０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,678 円／平米 78万5,763 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,537 円／平米 75万5,543 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,685 円／平米 75万9,339 円／坪
査定価格 平米 坪	23万9,000 円／平米 79万134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市春日２丁目２０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,127 円／平米 68万8,068 円／坪
推定価格 平米 坪	20万722 円／平米 66万3,587 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,309 円／平米 60万2,714 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1016 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市春日２丁目２０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,429 円／平米 71万2,208 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,495 円／平米 71万5,732 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,038 円／平米 61万1,736 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1016 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市春日２丁目２０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万304 円／平米 62万9,145 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,694 円／平米 74万6,144 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,572 円／平米 63万6,643 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情