路線価 (2023) 大阪府吹田市江坂町3-67-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市江坂町３丁目６７番３４
価格時点	2023 年
駅名	江坂駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万7,566 円／坪 1平米 21万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は地下鉄御堂筋線、阪急千里線沿線で、吹田市及び豊中市の圏域に存する小規模戸建住宅地域。需要者は吹田市及び周辺市域に居住する一次取得者層が中心と認められる。江坂駅が最寄駅で、生活利便性が良好であることや総額が嵩まない物件が多いことから需要は底堅い。土地は８０㎡程度で１７００万円前後、新築戸建住宅は３５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は吹田市・豊中市内の地下鉄御堂筋線、阪急千里線及び阪急宝塚線沿線の小規模戸建住宅地域。主たる需要者は大阪都心部へ通勤する１次取得のサラリーマン層。利便性の高い江坂駅最寄りであり、駅からやや遠いが需要は底堅い。地価水準は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移している。土地８０㎡程度、建延べ１００㎡程度の建売住宅で３，５００～４，５００万円までが供給価格の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内において共同住宅等の収益物件は皆無であり、周辺環境及び対象標準地の画地規模から見て、共同住宅を想定することは現実性に乏しい。また、戸建の賃貸市場が未成熟であるため、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、対象地域の市場実態を反映し、試算価格としての規範性が高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、近隣地域及びその周辺においては居住の快適性、利便性が重視される自用目的での取引が中心である。賃貸共同住宅の建設は規模や法的規制等の観点から非現実的であり、戸建貸家の市場は未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	江坂駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市江坂町３丁目６７番３４
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、当面は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模な戸建住宅地域として成熟しており今後もほぼ現状で推移するものと予測される。地域要因に大きな変動はないが、地価水準は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は増加傾向にある。土地取引件数は前年同期と比較して増加傾向、新設住宅着工戸数は減少傾向にある。 (2)吹田市の人口は増加、高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は増加基調であるが、新設住宅着工戸数は減少傾向である。
地域要因
(1)江坂駅勢圏住宅地で、生活利便性が比較的良好であることから、需要はやや回復しつつあり、地価は微増に転じてきている。 (2)既成の小規模住宅地域として成熟しており地域要因に大きな変化はない。地価は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町３丁目６７番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,638 円／平米 89万8,035 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,268 円／平米 90万3,424 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,268 円／平米 90万3,424 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町３丁目６７番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,778 円／平米 83万8,990 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,725 円／平米 81万2,367 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,175 円／平米 73万1,205 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町３丁目６７番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,500 円／平米 70万2,525 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,290 円／平米 70万1,831 円／坪
標準価格 平米 坪	19万566 円／平米 63万11 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町３丁目６７番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,931 円／平米 59万1,546 円／坪
推定価格 平米 坪	20万204 円／平米 66万1,874 円／坪
標準価格 平米 坪	20万605 円／平米 66万3,200 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1016 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町３丁目６７番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,466 円／平米 76万8,533 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,959 円／平米 76万244 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,583 円／平米 65万6,515 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情