路線価 (2023) 大阪府吹田市山田西1-386-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市山田西１丁目３８６番３８
価格時点	2023 年
駅名	岸辺駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,070万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,090万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円／坪 1平米 19万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地が所在する地域は岸辺駅より約２ｋｍの住宅地域である。その同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急千里線沿線で、概ね吹田市及び隣接市の中規模戸建住宅地域である。需要者の中心は、同圏域及びその周辺に居住する一次・二次取得者層である。最寄駅からバス圏にあり交通利便性に劣るため、需要はやや弱含んでいる。取引の中心は、新築戸建住宅は４，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は阪急千里線及びＪＲ東海道本線沿線で、概ね吹田市やその隣接市の中規模戸建住宅地域である。需要者の中心は、同圏域に居住して、戸建住宅を求める一次取得者や住替え希望者である。近隣地域は最寄り駅から遠く、交通利便性がやや劣るバス便利用圏であるが、比較的整然とした街路配置の良好な住環境であるため、需要は底堅く推移している。取引の中心は、土地は１５０㎡程度で３０００万円前後、新築戸建住宅は４５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地の評価額決定に際しては、取引事例比較法による現実の取引市場の実態、すなわち市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該地が鉄道駅よりやや距離がある住宅地で、居住性を重視する地域であることから収益還元法の適用は困難と判断した。 (2) 区画整然とした戸建住宅地域で、収益用不動産はほとんど見られない。賃貸住宅市場は未成熟な地域であり、また、経済合理性に基づいた賃貸用共同住宅の想定は難しいため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性等が重視される自用目的の需要が主な地域であるので、多数の取引事例に基づき、実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岸辺駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市山田西１丁目３８６番３８
標準地の範囲
東	110 m
西	20 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後の地価動向はやや上昇の傾向と予想する。 (2)中規模住宅地域としての地域要因に大きな変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移していくと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られるもののウクライナ紛争以降の資源高、円安による輸入物資の高騰など経済環境はインフレ傾向である。 (2)人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概ね上昇に転じた。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏外に所在するが、居住環境は良好な住宅地である。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。 (2)中規模戸建住宅地としての地域特性に大きな変化はない。バス便利用圏内だが良好な居住環境は保全されており、地価は緩やかな上昇で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山田西１丁目３８６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,693 円／平米 73万9,529 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,961 円／平米 72万3,885 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,307 円／平米 58万9,483 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山田西１丁目３８６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,441 円／平米 52万3,806 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,487 円／平米 53万7,182 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,457 円／平米 52万7,165 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山田西１丁目３８６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,162 円／平米 68万8,184 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,705 円／平米 67万143 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,053 円／平米 68万4,517 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山田西１丁目３８６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,268 円／平米 63万5,638 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,228 円／平米 61万8,976 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,228 円／平米 61万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1007 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市山田西１丁目３８６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,024 円／平米 79万213 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,062 円／平米 76万7,197 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,062 円／平米 76万7,197 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情