路線価 (2023) 大阪府吹田市内本町1-2744-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市内本町１丁目２７４４番１
価格時点	2023 年
駅名	阪急吹田駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円／坪 1平米 19万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は吹田市及び隣接市のうち阪急千里線及び京都線、ＪＲ東海道本線沿線における小規模一般住宅地域である。需要者は北摂地域に居住する第一次取得者層が中心となる。最寄駅への接近性に優れる既成住宅地として需給は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は土地のみの場合１００㎡程度で２０００万円前後、新築戸建住宅で４０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は阪急千里線・京都線及びＪＲ東海道本線沿線に存する吹田市及び周辺市の中小規模住宅地域と把握され、需要者の中心は同市及び周辺市に居住する一次または二次取得者層と判断される。駅徒歩圏内の既成住宅地であることから需要は安定しており、取引の中心価格は画地規模によって異なるが、１００㎡程度の土地で２，０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地は画地条件等より賃貸物件の想定が困難で、かつ戸建住宅の賃貸市場が成立しないことから収益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を収集し得た比準価格は市場性を反映し規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連及び市場特性にも特に留意しながら鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、中小規模住宅が存する住宅地域に存し、事業採算性及び画地規模の観点から共同住宅の想定は合理性に欠けることや、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	阪急吹田駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市内本町１丁目２７４４番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北　３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成した地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。一定の需要に支えられ、地価は上昇基調にて推移していくものと予測される。 (2)当該地域は、交通利便性、生活利便性共に優れた中小規模の戸建住宅地域として成熟しており、今後も安定した需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響はほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移している。 (2)当地域の人口は堅調に推移しており、地域経済は、資源高の影響を受けつつも、需給共に回復していくとみられる。
地域要因
(1)阪急吹田駅勢圏の熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。需要は概ね堅調で、地価はやや上昇傾向にある。 (2)交通利便性に優れた中小規模の戸建住宅地として安定した需要が認められ、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市内本町１丁目２７４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,327 円／平米 62万5,915 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,736 円／平米 64万3,797 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,913 円／平米 65万7,606 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市内本町１丁目２７４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万433 円／平米 53万391 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,097 円／平米 52万2,669 円／坪
標準価格 平米 坪	18万270 円／平米 59万5,973 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市内本町１丁目２７４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,276 円／平米 58万2,768 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,923 円／平米 64万1,109 円／坪
標準価格 平米 坪	20万541 円／平米 66万2,989 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1004 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市内本町１丁目２７４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,248 円／平米 75万7,894 円／坪
推定価格 平米 坪	23万837 円／平米 76万3,147 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,202 円／平米 67万1,786 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情