路線価 (2023) 大阪府吹田市南吹田3-12-13内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市南吹田３丁目１２番１３内
価格時点	2023 年
駅名	南吹田駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,220万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,220万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円／坪 1平米 18万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線、阪急千里線、おおさか東線等の沿線の混在住宅地域で市内南部の圏域。需要者は吹田市及び周辺都市の居住者で一次又は二次取得者層が中心となる。事業所等も混在する住宅地域ではあるが南吹田駅開業により利便性が向上し、駅徒歩圏の都心への連絡利便性がある住宅地として需要は堅調で地価は若干の上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は画地規模により様々であるが、新築建売住宅で４０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、おおさか東線、阪急千里線等沿線の吹田市中・南部、摂津市北部の住宅地域と把握した。需要者の中心は自己居住目的の一次取得者及び二次取得者と考える。作業所等も混在するが、新駅の開業で利便性が向上した住宅地域であり、需要は比較的安定している。また、周辺住宅地への新型コロナの影響は特になく、地価は緩やかな上昇で推移している。市場の中心価格帯は２００㎡前後の土地で３，０００万円台半ばから後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。近隣地域及びその周辺部は自己使用目的の取引が支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の混在住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する。一方、収益価格は、周辺の賃料水準等を把握し、収益性に着目した試算価格であるが、主たる市場参加者は、居住の快適性や利便性に着目して意思決定するものと考えられ、説得力は劣るものと判断する。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南吹田駅南西方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、マンション、作業場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市南吹田３丁目１２番１３内
標準地の範囲
東	190 m
西	70 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成３１年３月に周辺部でＪＲおおさか東線「南吹田」駅が開業。
街路	基準方位　北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の住宅と倉庫・作業場等が混在する住宅地域で、南吹田駅の開業や周辺の道路整備もあって利便性の向上が図られてきた。経済活動の正常化の中で地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)一般住宅、作業所等の混在する地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数は増加傾向にあり、新型コロナ禍からの経済活動の正常化が進捗し、不動産市場は回復傾向が現れている。 (2)新型コロナウイルス感染症、物価変動等の影響により、景況感は安定しているとはいえないが、吹田市の住宅・不動産市場は底堅い動きである。
地域要因
(1)新駅開業等により利便性が向上し、また事業所の住宅地化もみられる地域であり、住宅地需要は堅調で地価は若干の上昇にある。 (2)地域要因に大きな変動はない。利便性の高い住宅地域であり、地価は緩やかな上昇にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市南吹田３丁目１２番１３内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,468 円／平米 64万2,911 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,799 円／平米 63万4,087 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,736 円／平米 64万491 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市南吹田３丁目１２番１３内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,327 円／平米 62万5,915 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,736 円／平米 64万3,797 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,812 円／平米 59万4,458 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市南吹田３丁目１２番１３内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,766 円／平米 59万1,000 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,295 円／平米 57万9,525 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,250 円／平米 57万6,071 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市南吹田３丁目１２番１３内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,944 円／平米 58万8,283 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,013 円／平米 68万7,691 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,770 円／平米 56万7,872 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情